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Fertighaus - Eine Hypothek schnell wieder loswerden

Eine Hypothek will jeder so schnell wie möglich abbezahlen. Menschen, die im Alter von 40 Jahren ein Fertighaus bauen oder kaufen, wollen nicht noch 30 Jahre lang eine Hypothek abbezahlen. Die Laufzeit ist bei einer Hypothek definitiv entscheidend. Logischerweise raten die Kreditinstitute zu einer längeren Laufzeit, denn dadurch verdienen sie das Meiste an den Zinsen. Eine solche Laufzeit kann bis zu 32 Jahre dauern. Die vorteilhaften Zinsbindungsfristen, für die sich viele Bauherren und Hauskäufer entscheiden, betragen meistens nur 5, 10 oder 15 Jahre.

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Ohne eine vernünftige Baufinanzierung rückt der Traum vom eigenen Fertighaus in weite Ferne.


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18 Tipps für die Baufinanzierung

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Staatliche Hilfen

Ein Fertighaus kostet viel Geld - doch wer kaufen oder bauen möchte, kann auf staatliche Unterstützung setzen


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Die Hypotheken-Schere öffnet sich immer weiter

Niedrige Tilgungsraten in Höhe von einem Prozent sind attraktiv und schonen den meist begrenzten Geldbeutel jedes Bauherren.

Die "Hypotheken-Schere" ist ein gängiges Problem, welches bei jedem Fertighaus-Käufer oder Bauherren auftreten kann. Je niedriger die Tilgung einer Hypothek und je höher die Laufzeit, desto weiter öffnet sich die Hypotheken-Schere. In umgekehrten Fällen klappt die Schere umso schneller zu, je größer die Tilgungsraten und je kürzer die Laufzeiten. 

Niedrige Tilgungsraten in Höhe von einem Prozent klingen attraktiv und schonen den meist begrenzten Geldbeutel jedes Bauherren. Läuft die Fertighaus-Hypothek mehr als 30 Jahre und die Zinsen bewegen sich in einem Gleichgewicht, lässt sich diese monatliche Belastung in der Regel gut verkraften. Hinzu kommt im positiven Sinne, dass die meisten Menschen im fortgeschrittenen Alter mehr Geld verdienen. 

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Niedrige Zinsen sind verführerisch

Sind die Hypothekenzinsen niedrig oder "historisch tief", ist es verführerisch, ein Fertighaus zu kaufen. Bei solch niedrigen Zinsen beträgt die monatliche Tilgungsrate meist 2 oder 3 Prozent. Wie oben bereits erwähnt, will jeder die Hypothek so schnell als möglich loswerden. Deshalb sollten Gutverdiener auf jeden Fall eine höhere Tilgungsrate vereinbaren. Unter Umständen kann aus einem gut verdienenden Angestellten ein Hartz-IV-Bezieher werden. Bei Beamten ist dieses gängige Risiko nicht vorhanden. Deshalb sind Beamte bei den Hypothekenbanken gern gesehene Kunden. 

Wie funktioniert ein Volltilgerdarlehen?

Bei Hypotheken gibt es Laufzeiten und Zinsbindungsfristen. Dabei handelt es sich um 2 unterschiedliche Begriffe. Ein Kreditinstitut kann logischerweise nicht abschätzen, wie hoch oder niedrig die Zinsen in 10, 20 oder 30 Jahren sind. Deshalb werden in die Verträge zur Sicherheit Zinsbindungsfristen eingebaut. 

In einem solchen Fall läuft die Hypothek beispielsweise 24 Jahre lang, während die Zinsbindungsfrist nur 5 oder 10 Jahre läuft. Nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist werden aus einem Zinssatz von 5 Prozent schnell mal 9 Prozent. Für die zukünftigen Fertighaus-Besitzer ist die finanzielle Belastung dadurch spürbar höher.

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Volltilgerdarlehen - Definition

Für zukünftige Hausbesitzer, die sich keine Gedanken mehr über fallende oder steigende Zinsen machen wollen, ist ein Volltilgerdarlehen bestens geeignet.

Bei einem Volltilgerdarlehen sind Laufzeiten und Zinsbindungsfristen dasselbe. Schließt ein Bauherr ein solches Darlehen in einer Niedrigzinsphase ab, profitiert er von einem sanften Ruhekissen. Für zukünftige Hausbesitzer, die sich keine Gedanken mehr über fallende oder steigende Zinsen machen wollen, ist ein Volltilgerdarlehen bestens geeignet.

Aus der Fertighaus-Hypothek früher aussteigen

Das Kreditinstitut (der Gläubiger) und der Bauherr (der Schuldner) schließen einen schriftlichen Vertrag ab. Die meisten Hypotheken, die die Kreditinstitute verleihen, sind refinanziert und stammen nicht aus deren Eigenkapital. Die Kreditinstitute holen sich die finanziellen Mittel für eine Fertighaus-Hypothek von den Bankeinlagen anderer Kunden. Die Zinsen, die ein Kreditinstitut auf die Bankeinlagen gewährt, sind deutlich niedriger als die Kreditzinsen. 

Möchte ein Fertighaus-Besitzer seine Hypothek vorzeitig ablösen, weil er vielleicht Geld geerbt hat, so sieht dies kein Kreditinstitut gerne. In einem solchen Fall muss der Hausbesitzer eine sogenannte Vorfälligkeits-Entschädigung bezahlen. Diese kann unter Umständen hoch ausfallen. Das Kreditinstitut muss ihren Kunden, über deren Bankeinlagen sie die Hypothek finanziert hat, weiterhin ihre Zinsen bezahlen. Aufgrund der eingebauten Marge erleidet das Kreditinstitut einen sogenannten Margenverlust.

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Wie funktioniert die Vorfälligkeits-Entschädigung?

Der Fertighaus-Besitzer muss sich darauf einstellen, dass sein Kreditinstitut von ihm eine Vorfälligkeits-Entschädigung verlangt. Da dies dem Bankgeheimnis unterliegt, kann der Hausbesitzer leider nicht nachprüfen, ob der Betrag angemessen ist oder nicht. Da kein Kreditinstitut Geld zu verschenken hat, ist die Vorfälligkeits-Entschädigung eher hoch als niedrig.

Zeitnah vor Auslauf der Zinsbindungsfrist handeln

Läuft eine Zinsbindungsfrist beispielsweise zum 31. August aus, sollten sich die Fertighaus-Besitzer spätestens ein Jahr vor Ablauf um eine passende Abschlussfinanzierung kümmern. Die Schuldner sind nicht an ihr bisheriges Kreditinstitut gebunden und können sich frei auf dem Markt umsehen. Das alte Kreditinstitut ist gesetzlich dazu verpflichtet, den Hausbesitzern spätestens 3 Monate vor Ablauf ein neues Kreditangebot zukommen zu lassen. Annehmen müssen die Schuldner dieses Angebot nicht. Wechseln die Hausbesitzer von Kreditinstitut A zu Kreditinstitut B, müssen sie mit Gebühren für die sogenannte Grundschuld-Abtretung rechnen. Diese betragen bei einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro weniger als 1.000 Euro. Durch eine attraktive Abschlussfinanzierung mit niedrigeren Zinsen, lassen sich diese Ausgaben zeitnah wieder wettmachen.

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