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Miete oder Eigenheim? Welche Kosten entstehen beim Bau eines Eigenheims?

Beim Kauf oder Bau eines Eigenheims spielt natürlich nicht nur die Art des Hauses und dessen Ausstattung eine Rolle. Hausbau-Interessierte wollen wissen, welche Kosten auf sie zu kommen. Denn eines ist klar, mit dem Kaufpreis für ein Haus ist es leider nicht getan. Lesen Sie hier, mit welchen Kosten Sie als künftiger Eigenheimbesitzer rechnen müssen und wo Sie sparen können.

Einmalige und laufende Kosten für das Eigenheim

Für viele Bauherren bestehen die Kosten für den Bau beim Eigenheim lediglich aus dem Kaufpreis. Allerdings gibt es daneben noch zahlreiche sogenannte Baunebenkosten, die ebenfalls bei der Finanzierung des Eigenheims eine große Rolle spielen und einkalkuliert werden müssen. Bei den Baunebenkosten handelt es sich jedoch um einmalig zu zahlende Beträge. Ist der Bau abgeschlossen, haben Eigenheimbesitzer ähnliche laufende Kosten zu tragen wie Mieter. Dazu zählen klassische Nebenkosten wie Strom, Wasser und Müllabfuhr.

Nebenkosten beim Bau eines Eigenheims:

  • Kosten für den Grundstückskauf
  • Baugrundgutachten und Vermessungskosten
  • Gebühren für Ämter, Gutachten und Genehmigungen
  • Bauliche Maßnahmen (zum Beispiel Erschließung des Grundstücks)
  • Versicherungskosten

Kosten nach dem Bau eines Eigenheims:

  • Innenausbau, Garten
  • Rücklagen für Reparaturen
  • Klassische Nebenkosten wie Strom, Wasser, Gas, Müllabfuhr
  • Steuern
  • Versicherungen

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Baunebenkosten beim Eigenheim

Kosten für Makler:

Wurde das Grundstück von einem Makler erworben, fallen entsprechende Maklerkosten an. Der Makler muss jedoch vor einem Kauf den Kunden darauf hinweisen, dass er für die Vermittlung eine Courtage (Maklergebühr) erheben wird. Diese beträgt derzeit je nach Region 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Kosten für Notar:

Die Kosten für den Notar werden in der entsprechenden Kostenordnung für Notare geregelt. Grundlage bildet das Gesetz über Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Die Kosten für den Notar werden nach der Höhe des Kaufpreises berechnet. Notarkosten können nicht umgangen werden, da ein Notar den Kauf des Grundstücks durch eine beglaubigte Urkunde dokumentiert. Ohne diese kommt kein rechtswirksamer Kauf zustande.

Kosten für Grunderwerbssteuer:

Beim Kauf eines Grundstücks wird die Grunderwerbssteuer erhoben. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und der mit dem Grundstückskauf übernommenen Verbindlichkeiten.

Kosten für Grundbucheintrag:

Der Eintrag in das Grundbuch wird vom Notar beantragt. Er wird erst dann durchgeführt, wenn das Finanzamt den Eingang der Grunderwerbssteuer bestätigt hat. Grundlage für den Grundbucheintrag bildet die Grundbuchordnung (GBO) und die anfallenden Gebühren befinden sich in der Gebührenordnung. Gebühren werden fällig für die Eintragung einer Erwerbsvormerkung und für die Eintragung des Eigentümers in das Grundbuch. Weitere Gebühren fallen an für die Löschung der Erwerbsvormerkung und die Eintragung einer Grundschuld.

Kosten für Baugrundgutachten:

Ein Baugrundgutachten ist rechtlich nicht vorgeschrieben. Es kann aber den Bauherrn absichern und das neue Gebäude vor möglichen späteren Schäden schützen. Die Kosten für ein Baugrundgutachten betragen etwa 0,5 bis 2 Prozent der Baukosten für ein Eigenheim. Bei manchen Hausanbietern, wie zum Beispiel bei Town & Country Haus, ist ein Bodengutachten bereits im Kaufpreis inklusive.

Kosten für Vermessung:

Die Vermessung eines Grundstücks erfolgt durch das zuständige Katasteramt oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Die Vermessungsunterlagen sind dem Bauantrag beizufügen. Die Zuständigkeit für die Durchführung von Vermessungen und die Höhe der Gebühren sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Einige Länder berechnen die Gebühren nach zeitlichem Aufwand, während andere sich nach dem Herstellungswert des Bauwerkes richten.

Kosten für Baugenehmigung:

Die Kosten für eine Baugenehmigung sind ebenfalls in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. In vielen Fällen werden die Gebührenbescheide bereits verschickt, bevor ein Bauantrag überhaupt genehmigt wurde. Es empfiehlt sich daher, die Gebühren möglichst schnell zu begleichen, damit sich der Baubeginn nicht verzögert. In manchen Ländern werden gestaffelte Gebühren erhoben, während andere Länder prozentuale Gebühren berechnen, die sich nach dem Wert des Rohbaus richten

Kosten für Prüfstatiker:

Der Einsatz von Prüfstatikern ist in Berlin, Brandenburg sowie in Hessen vorgeschrieben. Die statischen Bauzeichnungen und Pläne des Statikers oder Bauingenieurs werden kontrolliert. Das Honorar ist in der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI" festgelegt. Es liegt zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Stellt ein Prüfstatiker jedoch Mängel im Rohbau fest, muss er gegebenenfalls die Baustelle erneut aufsuchen und die Prüfung wiederholen.

Kosten für Aushub von Keller oder Bodenplatte:

Der Bau von einem Eigenheim beginnt mit dem Ausheben der Baugrube, wo große Mengen Erdreich anfallen. Nur die obere Schicht kann anschließend wieder verteilt werden, weil nur dieser Teil des Erdreiches Humus enthält. Die unteren Schichten müssen anders entsorgt werden. Je nach Bodenklasse können für die Entsorgung Kosten von bis zu 20 Euro pro Kubikmeter anfallen. Bodenaushub kann häufig in ehemaligen Steinbrüchen entsorgt werden. Er wird auch in einigen Fällen von Baufirmen angenommen und weiter verwendet. Allerdings gilt dies nur für Aushub, der nicht durch Altlasten verunreinigt ist. Werden solche Altlasten, wie zum Beispiel Erdöl festgestellt, können die Kosten für die Entsorgung beträchtlich sein. Diese müssen in eine geordnete Deponie überführt werden. Die Entsorgungskosten sind dann von der Menge, der Beschaffenheit oder der Kontamination abhängig. Achten Sie bei der Wahl des Bauunternehmens darauf, ob die Erdarbeiten im Hauspreis bereits inklusive sind!

Kosten für Baustraße und Straßensperrungen:

Kann die Baustelle nicht durch eine befestigte Zufahrt erreicht werden, besteht die Gefahr, dass Baufahrzeuge im Erdreich stecken bleiben. Eine dann notwendig werdende Bergung kann sehr hohe Kosten verursachen, welche vom Bauherrn getragen werden müssen. Um solche Situationen zu vermeiden, kann zum Baugrundstück eine Baustraße eingerichtet werden, bei der der Mutterboden entfernt und Schotter aufgebracht wird.


Befindet sich das Baugrundstück an einer stark befahrenen Straße, wird unter Umständen eine Straßensperrung notwendig. In einigen Fällen wird eine Straßensperrung bereits als Auflage zur Baugenehmigung festgelegt. Auch hier entstehen für den Bauherrn weitere Kosten, die sich aus Gebühren für die Beantragung der Straßensperre sowie deren Auf- und Abbau ergeben.

Kosten für Architekten:

Das Eigenheim kann flexibel gestaltet werden.

Erfolgt der Bau des Eigenheims nicht durch einen Bauträger, müssen auch Kosten für den Architekten berücksichtigt werden. Diese richten sich nach der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI". Das Honorar für Architekten richtet sich nach der Höhe der Baukosten, dem Anspruch und Schwierigkeitsgrad des Hausbaus, des Leistungsumfangs und auch nach individuellen Absprachen mit dem Bauherrn. Die HOAI enthält neun Leistungsphasen, welche sämtliche Leistungen des Architekten umfassen. Sie beginnt bei der Grundlagenermittlung und führt zur Dokumentation der vom Architekten erbrachten Arbeit. Die jeweiligen Leistungsphasen sind unterschiedlich gewichtet, wobei der Schwierigkeitsgrad in Honorarzonen unterteilt ist. Bauherren, die mit dem Architekten eine Abrechnung nach der HOAI vereinbaren, können so die Kosten berechnen und nachvollziehen.

Kosten für Einschaltung einer Baubegleitung:

Bauherren sollten immer einen unabhängigen Baubegleiter oder Baubetreuer beauftragen. Ein solcher Begleiter oder Betreuer kann bereits vorab die Vertragsunterlagen prüfen und während des Baus regelmäßig die Baustelle besuchen. Dabei hat er die Möglichkeit, die Errichtung des Eigenheims und den Hausbau auf Mängel zu überprüfen und ihre Beseitigung zu kontrollieren. Zu seinen Aufgaben gehört schließlich auch die Begleitung der Übergabe des Hauses. Die Begleitung des Hausbaus kann durch einen Architekten oder Bauingenieur erfolgen. Die Kosten liegen zwischen 0,5 und 1,5 Prozent der Baukosten zuzüglich Mehrwertsteuer. Müssen Baumängel nachträglich behoben werden, erhöhen sich auch die Kosten einer Baubegleitung. Bei Town & Country Haus ist die unabhängige Baubegleitung ein Bestandteil des umfangreichen Hausbau-Schutzbriefes, der im Kaufpreis bereits enthalten ist.

Kosten für Erschließung:

Die Erschließungskosten umfassen alle Kosten, die durch die Anbindung des Baugrundstücks an öffentliche Netze anfallen. Hierzu zählen der Anschluss an die Energie- und Wasserversorgung, die Kanalisation sowie an Verkehrswege wie Straße und Fußwege. Hinzu kommen unter Umständen die Beträge für Straßenbeleuchtung, öffentliche Grünflächen oder sogar der Bau eines Spielplatzes. Die Städte und Gemeinden können bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten auf den Eigentümer eines erschlossenen Grundstücks umlegen. Die jeweiligen Gemeindesatzungen legen hierzu entsprechende Maßstäbe, wie die Größe eines Grundstücks in Quadratmetern, die Länge von Grundstücken oder das Maß der Nutzungen fest. Allerdings variieren die zu entrichtenden Kosten für die Erschließung derart stark, dass eine verbindliche Aussage über die voraussichtlich anfallende Höhe nicht möglich ist.


Bei einem Hausbau wird auch Baustrom zwingend notwendig. In der Regel bietet der Energieversorger spezielle Baustromkästen an, die über einen eigenen Stromzähler verfügen. Verpflichtet sich der Bauherr, seinen regulären Strom vom gleichen Stromzähler zu beziehen, wird Baustrom häufig sogar vergünstigt angeboten. Die Stromkosten für eine Bauphase liegen meistens zwischen 450 und 700 Euro.

Bauherren sollten auch rechtzeitig einen Telefonanschluss, sowie Internet oder Kabelfernsehen beantragen. Die Deutsche Telekom berechnet hierfür einen einmaligen Bereitstellungspreis für einen neuen Anschluss.

Versicherungskosten beim Bau eines Eigenheims

Eine Bauherrenhaftpflicht-Versicherung tritt ein, wenn dritte Personen auf dem Baugrundstück einen Schaden erleiden. Die Kosten liegen meist zwischen 45 und 200 Euro.

Eine Bauleistungsversicherung schützt vor Schäden, die den Bau vom Eigenheim verzögern oder sogar ganz zum Erliegen bringen. Geschützt werden die Folgen von Fahrlässigkeit, Unwetter sowie Konstruktions- und Materialmängel. Viele Versicherungen bieten eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und eine Bauleistungsversicherung als Kombination an. Die Kosten liegen zwischen 250 und 600 Euro.

Der Abschluss einer Feuer-Rohbauversicherung schützt vor den Folgen eines Brandes.

Erbringt ein Bauherr Eigenleistungen oder helfen Freunde oder Kollegen, sollten diese bei der Bau-Berufsgenossenschaft angemeldet werden. Sie sind dann durch eine Bauhelfer-Versicherung abgesichert. Ehe- oder Lebenspartner können freiwillig versichert werden. Ein noch umfassenderer Schutz kann durch eine private Bauhelfer-Versicherung erzielt werden.

Der Abschluss einer Baufertigstellungsversicherung ermöglicht den Schutz vor Schäden, wenn der Baupartner zahlungsunfähig wird. Eine solche Versicherung wird jedoch in der Regel vom jeweiligen Baupartner abgeschlossen. Die Kosten richten sich nach der Höhe der Baukosten.

Dank des im Kaufpreis enthaltenen Hausbau-Schutzbrief, sind Town & Country Bauherren bereits gut abgesichert – ohne zusätzliche Kosten.

Kosten nach dem Bau eines Eigenheims

Ist das Eigenheim erst fertig gebaut und der Schlüssel vom Bauunternehmen übergeben, sind die größten Hürden auf dem Weg in die eigenen vier Wände geschafft. Doch sollten auch nach Abschluss des Hausbaus ein paar Kostenfaktoren einkalkuliert werden, damit es nicht zu Überraschungen kommt.

Renovierung und Garten

Der Garten kann nach Bedarf und Belieben entspannt nach dem Bau des Eigenheims gestaltet werden.

Je nach Ausbaustandard ist das eigene Einfamilienhaus im Innern eventuell noch nicht bereit für den Einzug. In den meisten Fällen werden Häuser „schlüsselfertig“ übergeben. Dies bedeutet, dass die Eigenheimbesitzer vor dem Einzug noch die Wände streichen und den Fußboden verlegen müssen. Hierfür sollte neben Zeit, natürlich ein entsprechendes Budget zur Verfügung stehen.

Ein weiterer Kostenfaktor nach dem Hausbau ist die Gestaltung der Außenanlage. Hierzu zählt das Pflastern einer Ein- und Ausfahrt, das Anlegen von Rasenflächen und Garten sowie die Umzäunung des Grundstücks. Außenanlagen können, je nach Aufwand und Gestaltung mit Kosten von mehreren zehntausend Euro zu Buche schlagen. Der Vorteil: die Außenlage kann auch schrittweise gestaltet werden, so muss die Summe nicht auf einmal aufgebracht werden.

Auch die Innenausstattung des Eigenheims verursacht - je nach Bedürfnissen und Wünschen - Kosten. Der Bauherr sollte an die Kücheneinrichtung, Möbel, Teppiche oder Badmöbel denken.

Laufende Kosten nach Fertigstellung des Eigenheims

Ein Kaminofen bringt maximale Gemütlichkeit ins Eigenheim. Um ihn sicher nutzen zu können, muss er gewartet werden.

Ist das Eigenheim fertiggestellt und bezogen, fallen laufende Kosten an. Diese sind ähnlich wie die Nebenkosten als Mieter. Es handelt sich im wesentlichen um regelmäßige Abschlagszahlungen für Heizung, Wasser, Strom und die Müllabfuhr.

Städte und Gemeinden erheben eine Grundsteuer, die sich nach dem Einheitswert des Grundstücks richtet. Die von einem Hauseigentümer zu entrichtende Grundsteuer B richtet sich nach der Größe der Gemeinde und der Art des Grundstücks.

Viele Eigenheimbesitzer verfügen über einen Kaminofen. Der Schornstein muss regelmäßig vom Schornsteinfeger gekehrt werden. Zudem wird eine regelmäßige Feuerstättenschau notwendig, bei der geprüft wird, ob der Ofen noch sicher ist. Außerdem misst der Schornsteinfeger regelmäßig die Abgaswerte der Heizung.

Hausversicherungen, wie eine Gebäudeversicherung und eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung sollten abgeschlossen werden. Die Kosten dafür sind abhängig von Umfang und Anbieter der Versicherung.

Je nach Region können weitere Gemeindegebühren oder Anliegerkosten auftreten.

So können Sie Kosten beim Eigenheim sparen

Auf den ersten Blick scheinen die Kosten beim Bau eines Eigenheims umfangreich. Doch bricht man es auf eine monatliche Rate, zeigt sich, dass der Unterschied zur monatlichen Miete gar nicht so groß ist – nur zahlt beim Eigenheim in die eigene Tasche und nicht auf das Konto des Vermieters!

Außerdem gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Kosten für den Bau eines Eigenheims im Rahmen zu halten. Hier ein paar Tipps:

Achten Sie bei der Wahl des Bauunternehmers darauf, welche Leistungen im Hauspreis bereits enthalten sind. So können Baunebenkosten, wie zum Beispiel für Erdarbeiten, Bodenplatte oder Versicherungen, wegfallen.

Suchen Sie ein Grundstück ohne Makler. Fragen Sie direkt bei Gemeinden oder auch der Kirche nach. Auch unterstützen manche Haus-Anbieter kostenlos bei der Grundstückssuche.

Verzichten Sie auf teure Extras oder suchen sie eine kostengünstige Alternative: ein Keller kann durch eine Speisekammer ersetzt werden, vielleicht reicht ein Carport statt einer Garage.

Wenn Sie über das nötige Know-How verfügen, übernehmen Sie Eigenleistungen. Schon wenn man selbst malert und Laminat verlegt oder den Garten selbst anlegt, kann man viel Geld sparen.

Achten Sie auf eine solide Kalkulation: Nachfinanzierungen sind teuer. Auch die Doppelbelastung von Miete und Kreditrate kann mit einer guten Zeitplanung und einem garantierten Fertigstellungstermin für das Eigenheim vermieden werden.

Nutzen Sie Fördermöglichkeiten: nicht nur staatliche Institutionen wie die KfW bieten Förderprogramme für Eigenheimbesitzer und Bauherren. Auch Gemeinden oder Kirchen haben manchmal Unterstützungsleistungen, insbesondere für Familien. Fragen Sie einfach mal in Ihrer Region!

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