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Miete oder Eigenheim? Die Wohnungsnot in Deutschland – Das Eigenheim als Ausweg für Normalverdiener

„Familie gründen, Eigenheim bauen, Baum pflanzen“ – auch in Deutschland hat dieser Dreiklang eine lange Tradtion. Zur Zeit ist der Wunsch besonders groß, da die Mieten, insbesondere in Ballungszentren, ungebremst steigen und damit auch die Wohnungsnot.

Vor allem Normalverdiener fragen sich ob sie ein leben Lang eine überhöhten Miete zahlen wollen, oder den Schritt ins Eigenheim wagen. Angesichts historisch niedriger Zinsen ist der Hausbau zu mietähnlichen Konditionen möglich.

Ursachen der Wohnungsnot

Besonders in Ballungszentren, wie hier in Berlin, ist der Wohnungsmarkt überlastet. Viele Mieter ziehen ein Eigenheim deshalb immer mehr in Betracht.

Die Gründe für die Überlastung des Wohnungsmarkts sind vielfältig. In den florierenden Ballungszentren, wie etwa Berlin, München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart, ist die Einwohnerzahl in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Die Anzahl der Bewohner in München wuchs von 1,36 Millionen im Jahr 2009 auf 1,53 Millionen 2017 an. In Frankfurt kommen statistisch gesehen in jedem Jahr circa 8.000 Menschen hinzu.

Dass die Metropolregionen so beliebt sind, hängt vor allem damit zusammen, dass sich Arbeitgeber dort in großer Zahl niederlassen und daher die Jobdichte besonders hoch ist. Da die Arbeitnehmer lange Anfahrtswege in der Regel scheuen, zieht es sie vermehrt in die Innenstädte. Die hohe Nachfrage an bezahlbarem Wohnraum sorgt für einen enormen Preisdruck, der sich durch eine stetige Mieterhöhung ausdrückt.

Der Wohnungsmarkt in innerstädtischen Regionen reagiert nur langsam auf die steigende Nachfrage. Der Neubau von Wohnungen kommt nur schleppend in Gang und wird den Bedürfnissen der Menschen nicht gerecht. Zwar ist die Zahl neugebauter Wohnungen in den vergangenen Jahren stetig gestiegen, für eine spürbare Verbesserung der Lage reicht dies freilich nicht. Die Wohnungssuche bleibt weiterhin ein schwieriges Unterfangen, vor allem für Normal- und Geringverdiener.

In Deutschland fehlen schätzungsweise 1 Million Wohnungen. 2016 wurden immerhin 280.000 errichtet, 2017 gar 305.000. Den Bedarf vermag dies jedoch auch in absehbarer Zeit nicht zu decken. Die Wachstumsraten der Städte unterscheiden sich je nach Region zum Teil erheblich. Auf dem Land und in Kleinstädten ist die Situation verhältnismäßig stabil, wohingegen die Ballungszentren aus allen Nähten zu platzen drohen.

Die akute Wohnungsnot ist jedoch nicht allein mit der wachsenden Beliebtheit deutscher Großstädte zu erklären. Der Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen wird auch dadurch begünstigt, dass Immobilien als Geldanlage an Attraktivität gewinnen. Investoren kaufen ganze Wohneinheiten, lassen diese aber nicht durch Mieter beziehen, sondern leer stehen. Das Kalkül dahinter sind steigende Preise durch das beschränkte Angebot.

Die hohen Mietpreise sorgen auch dafür, dass Mieter, die einmal eine bezahlbare Bleibe gefunden haben, diese nicht so schnell wieder verlassen und eine Mieterfluktuation nur bedingt stattfinden kann, was die Wohnungssuche zusätzlich erschwert.

Staat tut wenig für den Neubau und Erwerb von Eigenheimen

Auch das zunehmende Errichten von Wohnungen reicht nicht aus um der Wohnungsnot Herr zu werden. Es fehlen bis zu 1.000.000 Wohnungen. Da liegt es nahe, dass immer mehr ins Eigenheim ziehen wollen.

Der Bau neuer Wohnungen und Eigenheime wird politisch erschwert. Die deutsche Bürokratie mit einem wahren Dschungel an Vorschriften schreckt viele Bauunternehmer davon ab, in neue Wohnobjekte zu investieren. Auch Familien werden dadurch abgeschreckt, den Schritt ins Eigenheim zu wagen.

Staatliche Förderungen für den Neubau – ob Mietwohnungen oder Eigenheime wurden in der jüngeren Vergangenheit sukzessive abgeschafft oder ausgehölt, die Kosten durch Anhebung der Steuern zusätzlich in die Höhe getrieben.

Die Grunderwerbssteuer beispielsweise stieg von 3,5 Prozent im Jahr 1998 auf 4,5 oder in manchen Bundesländern gar auf 6,5 Prozent. Neue Energiesparverordnungen heben die Kosten abermals gehörig an, wobei gleichzeitig Förderkonditionen verschlechtert werden, beispielsweise für den Bau eines KfW-Effizienzhauses.

Die genannten Gründe führen dazu, dass die neu errichteten Objekte zumeist im oberen Preissegment angesiedelt sind, da sich der Neubau erst ab einer bestimmten Miethöhe überhaupt rechnet. Die Zahl günstiger Mietwohnungen ist dagegen seit Jahren rückläufig. Staatliche Maßnahmen zur Eindämmung der fortlaufenden Mieterhöhung, wie etwa die Einführung der sogenannten Mietpreisbremse, greifen viel zu kurz und tragen nicht zur Lösung des Problems bei.

Neben den ökonomischen und politischen Ursachen der Wohnungsnot kommen noch natürliche hinzu. Nicht jede Stadt verfügt über ausreichend Bauplatz oder ist nicht bereit neue Flächen zu erschließen. Das erschwert den Neubau zusätzlich, insbesondere für Normalverdiener, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen.

Wen trifft die Wohnungsnot am stärksten?

Gerade für junge Paare und zukünftige Familien wird es immer schwieriger die passende Unterkunft zu finden. Ein Eigenheim ist für viele die Lösung. Es bietet mehr Platz und deutlich mehr individuelle Freiheiten.

Der Wohungs- und Immobilienmarkt in Deutschland boomt, die Mieten und Preise für den Kauf von Bestandsimmobilien haben sich in manchen Städten innerhalb weniger Jahre beinahe verdoppelt. So wird auch für 2018 eine kräftige Kostensteigerung erwartet. Besonders betroffen sind die Großstädte München, Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart. Hier betrugen die Preissteigerungen zwischen 2009 und 2017 bis zu 80 Prozent. Im Durchschnitt steigen die Mietpreise in Deutschland pro Jahr um acht Prozent.

Mittlerweile ist akute Wohnungsnot nicht nur ein Problem einkommensschwacher Mieter, sondern selbst die Mittelschicht hat mitunter große Probleme bei der Wohnungssuche. Bei den Ausgaben, die Haushalte für die Wohnungsmiete einplanen müssen, gibt es je nach Region starke Unterschiede. Ebenso gibt es auch zwischen städtischem Umfeld und ländlicher Gegend erhebliche Preisschwankungen.

Im bundesweiten Durchschnitt müssen Haushalte mit mehr als zwei Personen etwa 30 Prozent eines Nettomonatslohns für das Wohnen einplanen. Alleinstehende sind noch stärker belastet. Hier können die Ausgaben bis zu 34 Prozent des monatlichen Einkommens betragen.

Mieterwechsel sind für den Vermieter ideale Gelegenheiten, die Preise noch einmal kräftig zu erhöhen. Deshalb werden besonders Mieter belastet, die ihren Wohnort wechseln wechseln. Hier können die Kosten mit jedem Wohnungswechsel erheblich steigen. Bei einem Mieterwechsel ist es gesetzlich zulässig, bis zu zehn Prozent auf die vorherige Miete draufzuschlagen. Auch aus diesem Grund stellen sich viele Normalverdiener auf der Suche nach einem neuen zu Hause, ob sich die Miete noch lohnt, oder ob diese Beträge nicht sinnvoller in einem Einfamilienhaus angelegt sind.

Der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter beträgt derzeit rund 10 Euro pro Quadratmeter. In Ballungsgebieten sogar deutlich darüber. Derartig hohe Preise bringen nicht nur Geringverdiener an Ihre finanziellen Grenzen. Für Normalverdiener-Familien, die deutlich mehr Platz als ein Singlehaushalt benötigen, stehen die Mietpreise der meisten deutschen Großstädte kaum noch im Verhältnis zum Wohnraumangebot – das, was sie in der Stadt für eine enge 3-Zimmer Wohnung bezahlen, können Sie auch in ein geräumiges Einfamilienhaus am Stadtrand investieren.

Eine weitere Kostenfalle, die Wohnungsmieter in erheblichem Maße belasten kann, sind Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten vom Vermieter auf die Bewohner umgelegt werden können. Es ist gesetzlich erlaubt, bis zu 11 Prozent derartiger Renovierungskosten auf die Mieter abzuwälzen. Immobilienunternehmer und Hauseigentümer investieren zum Teil erhebliche Summen in die Modernisierung ihrer Wohnungen, um höhere Beträge bei deren Vermietung verlangen zu können.

Aufgrund der aktuell hohen und zukünftig sicher weiter steigenden Kosten bleibt vielen Mietern nichts anderes übrig als in periphere Wohungen zu ziehen. Für die, die es sich leisten können, gewinnt das Eigenheim dadurch an Attraktivität – wenn schon Stadtrand, dann in den eigenen vier Wänden!

Ist das Eigenheim eine sinnvolle Alternative zur Mietwohnung?

Ein Eigenheim mit Garten zu mietähnlichen Konditionen ist längst kein Traum mehr.

Mit dem Neubau günstiger Wohneinheiten ist in absehbarer Zeit nicht zu rechnen. Es lohnt sich also andere Optionen in Betracht zu ziehen. Eine Alternative zum dauerhaften Mietverhältnis ist das Eigenheim.

Der Zeitpunkt zum Wechsel in die eigenen vier Wände ist momentan besser denn je. Die Zinsen sind auf einem historischen Tiefpunkt und der Kauf einer Immobilie lohnt, da sich die Preise auf dem Immobilienmarkt realistischer gestalten und nicht die absurden Dimensionen wie auf dem Wohnungsmarkt angenommen haben.

Durch die derzeit niedrigen Zinsen sind Immobilienkredite so günstig wie nie. Da die Mieten in Deutschland derart hoch sind, ist das Wohnen im Eigenheim auf längere Sicht häufig günstiger. Im bundesweiten Durchschnitt lassen sich beim Eigentum bis zu 41 Prozent im Vergleich zur monatlichen Mietbelastung einsparen. Mietfreies Wohnen ist zudem ein nicht unwesentlicher Baustein in der privaten Altersvorsorge.

Wie lange die Niedrigzinsphase anhält, kann nicht sicher vorhergesagt werden. Es dürfte aber nur eine Frage der Zeit sein, dass in Europa wieder eine allgemeine Zinssteigerung eintritt und die Kredite deutlich teurer werden. Daher ist es ratsam, möglichst bald eine eigene Baufinanzierung in die Wege zu leiten und vom derzeitigen Zinstief zu profitieren.

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