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Mieterhöhung

 

Mieterhöhung: Verspätete Ankündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Wohnungseigentümern gegenüber Mietern in punkto Mieterhöhung nach Modernisierungen mit seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 6/07 gestärkt. Allgemein gilt, dass Modernisierungsarbeiten an einer Immobilie, an die sich eine Mieterhöhung anschließt, spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden müssen. Dies allerdings war im vorliegenden Fall nicht gegeben. Als der Hauswirt den Mietzins hoch setzen wollte, verweigerte der Mieter die Zahlung des Aufpreises. Die BGH-Richter entschieden: Trotz der verspäteten Ankündigung der Modernisierungsarbeiten war die Mieterhöhung gerechtfertigt  

 

Mieterhöhung: Lifting nach Modernisierung

In einem BGH-Verfahren, das mit der Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 285/06 endete, ging es um einen Mietlift nach der Modernisierung. Der Hauswirt verlangte den hoch gesetzten Mietzins, die Mieter wollten jedoch nur einen Teil davon zahlen. Mit gleich zwei Argumenten. Zum einen hielten die Mieter das Ausmaß der Erhöhung für ungerechtfertigt. Andererseits verwiesen sie, als das erste Argument nicht fruchtete, auf eine Mieterhöhung, die kurz zuvor stattgefunden hatte. Vor allem dieses zweite Argument wollte das höchste deutsche Zivilgericht nicht akzeptieren. Deshalb mussten die Mieter zahlen.

 

Mieterhöhung: Völlig ohne Ankündigung

Ohne jedwede Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen geht eine anschließende Mieterhöhung ebenfalls, so die Quintessenz einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs unter dem Aktenzeichen VIII ZR 164/10. Ein Vermieter hatte den Einbau eines Fahrstuhls angekündigt. Als die beklagte Mieterin widersprach, zog er einige Monate später die Modernisierungsankündigung wieder zurück, ließ den Fahrstuhl dennoch einbauen. Daraufhin weigerte sich die Mieterin, die fällige Erhöhung zu zahlen, unterlag jedoch vor dem obersten Zivilgericht. Die BGH-Richter begründeten ihre Entscheidung wie folgt: Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter lediglich ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen einzustellen und eventuell sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck dieser Pflicht sei es hingegen nicht, den Vermieter in seiner Befugnis, die Kosten der tatsächlich durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen, einzuschränken.

 

Mieterhöhung: Blick nach nebenan

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) dürfen Vermieter für eine Mieterhöhung auch den Mietspiegel der Nachbargemeinde heranziehen, falls es für ihre Gemeinde keinen solchen Spiegel gibt und der Nachbarort mit dem eigenen Wohnort vergleichbar ist. Das entschieden die obersten Zivilrichter unter dem Aktenzeichen VIII ZR 99/09. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Verlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr für jeden erhältlich, braucht der Vermieter den Mietspiegel seinem Schreiben, in dem er die Mieterhöhung mitteilt, nicht beizufügen. So der BGH in einer zweiten Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 276/08.

 

Mieterhöhung: Kein Zuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Ist eine Klausel, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam, darf der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 181/07 hervor. Im vorliegenden Fall sollte der Mieter Schönheitsreparaturen regelmäßig innerhalb bestimmter Fristen erledigen. Weil eine solche Klausel unwirksam ist, verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die nun von ihm zu erbringenden Schönheitsreparaturen in Höhe von monatlich 0,71 Euro je Quadratmeter. Das darf er laut BGH-Entscheid nicht. Ein Zuschlag ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.

 

Mieterhöhung: Eigene Arbeit kostet

Unterstützt der Mieter den Vermieter bei Modernisierungsarbeiten, darf dieser trotzdem entsprechende Ausgaben auf den Mieter umlegen. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 173/10 hervor. Im konkreten Fall wollte der Vermieter einen neuen Wasserzähler einbauen lassen. Die Mieter teilten ihrem Vermieter daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet würde, wenn der Vermieter einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche leiste. Dieser Forderung kam der Wohnungseigentümer nach, erklärte jedoch, dass es sich auch hierbei um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weshalb die Mieterhöhung im Anschluss an die Arbeiten entsprechend höher ausfallen werde. Die Mieter zahlten den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag der Mieterhöhung jedoch nicht, da sie die Tapezierarbeiten selbst vorgenommen hatten. Falsch, so der BGH. Der Vermieter dürfe die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, auch dann auf die Mieter umlegen, wenn die Ausgaben nicht durch die Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt.

Mieterhöhung: Nah an der Wirklichkeit
Viele Mieter tun sich schwer mit Modernisierungsarbeiten, weil sie in aller Regel mit Dreck, Lärm und einem anschließend höheren Mietzins verbunden sind. Daher müssen in aller Regel solche Arbeiten spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aktuell entschieden, dass Vermieter dabei mit Augenmaß vorgehen dürfen. Konkret: Nicht jede Einzelheit einer beabsichtigten Maßnahme muss angekündigt oder deren Auswirkung beschrieben werden. Der Eigentümer muss den Mieter lediglich informieren, in welcher Weise die Immobilie verändert wird und wie sich das auf den zukünftigen Gebrauch sowie die Miethöhe auswirkt. Es reicht, so die obersten Zivilrichter, wenn sich der Mieter ein „realitätsnahes“ Bild von der Modernisierung machen kann, ein Recht auf detaillierte Informationen über die geplanten Bauarbeiten hat er indes nicht mehr (Az: VIII ZR 242/10).

Mieterhöhung: Höherer Gebrauchswert
Viele Mieter wehren sich gegen Modernisierungen, weil sie fürchten, dass eine Mieterhöhung auf dem Fuße folgt. Allerdings sind dem Veto Grenzen gesetzt. Bestimmte Arbeiten, die den Wohnwert erhöhen, müssen Mieter dulden. Das geht aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 65 S 321/10 hervor. Der Fall: Ein Vermieter wollte die Badezimmer auf den neuesten Stand bringen und dazu Wand hängende Toiletten mit Wasser-Stopp-Taste sowie Handtuchheizkörper einbauen. Der Mieter widersprach mit dem Hinweis, das sei zu viel „Schnickschnack“. Weil der Umbau jedoch eine Gebrauchswertverbesserung darstellt, muss der Mieter die Modernisierung nach der Entscheidung des Berliner LG dulden.

Mieterhöhung: Erst prüfen, dann zahlen
Fordert der Vermieter mehr Miete, sollten Mieter dies genau prüfen. Wer erst zahlt und später nachrechnet, hat nämlich das Nachsehen. Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Berlin-Schöneberg unter dem Aktenzeichen 6 C 158/08. Demnach ist auch eine an sich unberechtigte Mieterhöhung wirksam, wenn der Mieter die höhere Miete zweimal anstandslos zahlt.

Mieterhöhung: primär energiereich
Mit neuer Heiztechnik lässt sich Primärenergie, sprich Energie, die mit den natürlich vorkommenden Energieformen oder Energiequellen wie Kohle, Gas oder Wind zur Verfügung steht, einsparen. Daher wollte ein Vermieter die veraltete Gasetagenheizung gegen einen Fernwärme-Anschluss austauschen. Der Mieter widersprach, muss die Modernisierung nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 275/07 aber dulden. Es komme nicht darauf an, ob für die Beheizung der Wohnung tatsächlich weniger Energie verbraucht werde. Es könne auch dahinstehen, ob sich die von der Beklagten zu tragenden Kosten verringerten und insbesondere unter Berücksichtigung einer Mieterhöhung wirtschaftlich seien. Denn der Gesetzgeber habe im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnungsbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewusst abgesehen. Die Zulässigkeit der Modernisierung hänge laut Gesetz allein von der Einsparung von „Primärenergie“ ab, so die richterliche Begründung.  

Mieterhöhung: Blockadehaltung bei Modernisierung

Ebenfalls als Energieeinsparungsmaßnahme dulden müssen Mieter den Austausch von Nachtspeicheröfen durch eine Gaszentral-heizung. Das entschied das Landgericht (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 63 S 171/09. Gewehrt hatte sich ein Ehepaar mit dem Hinweis, das errechnete Einsparpotenzial sei nicht nachvollziehbar. Dies ließen die Richter nicht gelten. Der Vermieter kann die Duldung des Einbaus einer Gaszentralheizungsanlage im gesamten Anwesen sowie des Anschlusses daran in der Wohnung der Beklagten anstelle der bisherigen Nachtspeicheröfen verlangen. Der Vermieter habe Anspruch auf Duldung der Maßnahme, weil dadurch Primärenergie eingespart werden könne, so das Gericht.

Mieterhöhung: nötig oder überflüssig?
Vermieter mit Modernisierungsabsichten dürfen nach getaner Arbeit einen Teil der anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen. Allerdings gilt das nur für nötige Kosten. Unnötige oder überhöhte Ausgaben muss der Mieter nicht mittragen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 41/08. Im zugrundeliegenden Fall hatte der Handwerker beim Einbau eines Wasserzählers auch die Küchen-Arbeitsplatte demontiert, ohne dass dies erforderlich gewesen wäre. .

Mieterhöhung: Ohne Fördermittel-Angabe
Verlangt ein Vermieter nach einer Modernisierung mehr Miete, muss er regelmäßig angeben, in welcher Höhe er hierfür öffentliche Fördermittel erhalten hat. Allerdings machte der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 87/10 einen feinen Unterschied, um welche Art Förderung es sich handelt. Konkret: Betreffen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaß-nahmen, führen hierfür gewährte Drittmittel nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und brauchen daher vom Vermieter auch nicht in seinem Mieterhöhungsverlangen angegeben werden. .