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Miete oder Eigenheim? Die Grundsteuer für das Eigenheim – Das sollten Sie wissen

Wer ein Eigenheim besitzt muss neben den klassischen Nebenkosten für Strom, Wasser und Co. auch Steuern zahlen, genaugenommen die sogenannte Grundsteuer.

Die Grundsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer. Während die Grunderwerbsteuer einmalig beim Kauf eines Grundstücks bzw. Eigenheims zu zahlen ist, ist die Grundsteuer eine regelmäßige Zahlungsverpflichtung.

Wer ein Grundstück besitzt wird von seiner Gemeinde einmal im Jahr aufgefordert die Grundsteuer zu entrichten. In der Regel wird die Abgabe im Januar fällig. Während Mieter die Steuer im Rahmen ihrer Betriebskosten mitzahlen, erhält man als Besitzer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks einen eigenen Steuerbescheid.

Wer sein Eigenheim verkauft oder ein Grundstück kauft, hat dies keine Auswirkungen auf die Höhe des Grundsteuerbetrages. Die Steuer bezieht sich nämlich auf das Objekt und nicht auf die Person.

Wie hoch die Grundsteuer ausfällt ist schwer zu sagen, da fast jeder Eigenheimbesitzer einen individuellen Betrag zahlt. Grund dafür ist das komplizierte Berechnungsverfahren für den Steuersatz.

Die zentralen Rechtsgrundlagen der Grundsteuerregelung sind:

Das Grundsteuergesetz (GrStG) vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965), das zuletzt durch Artikel 38 des Gesetzes vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794) geändert worden ist und die Richtlinien zur GrSt vom 9. Dezember 1978 (BStBl. I S. 553), die allerdings nur für die Verwaltung bindend sind.

Jedoch ist schon seit längerem eine Reform der Grundsteuer im Gespräch, da die Regelungen und insbesondere die Berechnungsgrundlagen veraltet sind.

Diese Grundsteuertypen gibt es 

Je nach dem Steuergegenstand unterscheidet das Grundsteuerrecht verschiedene Grundsteuertypen.

Die Grundsteuer A
Steuergegenstand bei der Grundsteuer A sind die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe. Die Land- und Forstwirte zahlen die Steuer sowohl auf Ihre Flächen, als auch auf alles, was zum Betrieb gehört, also zum Beispiel Gebäude.

Die Grundsteuer B
Der Grundsteuer B unterliegen praktisch alle anderen Grundstücke, die nicht als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb eingestuft sind. Unter dem Begriff "Grundstücke" sind zusammengefasst: bebaute und unbebaute Grundstücke, Mietwohnungen und Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser und Grundstücke im Zustand der Bebauung. Auch Die verschiedenen Grundsteuertypen unterscheiden sich neben den unterschiedlichen Steuergegenständen dadurch, dass die Hebesätze auf die in einem bestimmten Verfahren festgestellten "Grundsteuermessbeträge" unterschiedlich hoch sind.

Die Hebesätze, die von der jeweiligen Gemeinde festgelegt werden, der Grundsteuer A betragen oft nicht einmal die Hälfte der Hebesätze der Grundsteuer B. Während also Landwirte gefördert werden, werden Eigenheimbesitzer leider zur Kasse gebeten.

So wird die Grundsteuer für das Eigenheim berechnet

Die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist der Einheitswert. Um diesen festzulegen wird das Grundstück nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes eingeordnet. Berechnet wird der Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) – leider. Denn diese Werte sind natürlich veraltet und spiegeln den realen Verkehrswert der Grundbesitze nicht wieder.

Auf diesen Einheitswert wird die sogenannte Steuermesszahl angewendet, und man erhält den "Steuermessbetrag".

Ausgewählte Steuermessbeträge im Überblick:

  • für Grundstücke beträgt die Steuermesszahl 3,5 Promille
  • für Einfamilienhäuser 2,6 Promille bis 38.346,89 Euro und 3,5 Promille für Einfamilienhäuser ab 38.346,89 Euro
  • für Zweifamilienhäuser 3,1 Promille

In den neuen Bundesländern gelten Grundsteuermesszahlen zwischen 5 und 10 Promille.

Der vom Finanzamt festgesetzte Steuermessbetrag ist lediglich eine Berechnungsgröße; erst aus der Anwendung des Hebesatzes - den die Gemeinde innerhalb gewisser Grenzen selbst bestimmt - auf den Steuermessbetrag ergibt sich der Jahresbetrag der zu zahlenden Grundsteuer.

Wie hoch ist die Grundsteuer für das Eigenheim?

Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf folgender Formel:

1. Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

2. Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Hierzu ein einfaches Beispiel:

Ein Steuerpflichtiger hat ein Grundstück mit einem Einheitswert von 60.000 EUR, die Steuermesszahl soll 10 Promille, der Hebesatz 120% betragen. Die Grundsteuer errechnet sich wie folgt:

60.000 EUR x 10 Promille = 600 EUR x 120% = 720 EUR Jahresgrundsteuerschuld

Dabei muss der Hebesatz für alle in einer Gemeinde gelegenen Grundstücke grundsätzlich einheitlich sein; das gleiche gilt für den Hebesatz der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe.

Die geplante Reform der Grundsteuer

Hauptmotiv der seit Jahrzehnten überfälligen Grundsteuerreform ist weniger eine Einnahmenerhöhung der Kommunen, sondern die Befürchtung, dass die Grundsteuer insgesamt fragwürdig ist vor allem aufgrund der veralteten Bemessungsgrundlagen für den Einheitswert.

Reformvorschläge betreffen weniger das Tarifniveau, sondern eher die Tarifstruktur. So sollen die Wertverhältnisse künftig in den alten und neuen Bundesländern ein einheitlicher Maßstab zugrunde liegen. Dadurch wird auch die Steuerlast neu verteilt: für Eigentümer wertvoller Grundstücke in exponierten Lagen kann sich die Grundsteuer erhöhen. Für Grundstücke in schlechten Lagen wird sich die zu zahlende Grudststeuer eventuell verringern.

Die tatsächliche Steuerbelastung eines Grundstücks hängt von der Wertentwicklung des Grundstücks bis zur geplanten Neuerhebung im Jahr 2027 ab.

Doch wie sich die Grundsteuer und die Reformpläne konkret entwickeln, ist derzeit ungewiss. Denn die Debatte über die Grundsteuerreform ist noch nicht beendet, konkrete neue gesetzliche Regelungen.

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