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Mietminderung

 

Mietminderung: Kalte Dusche

Eine kalte Dusche am frühen Morgen weckt die Lebensgeister, ist aber nicht jedermanns Sache. So erging es auch einem Mieterehepaar, das sich bei seinem Hauswirt über das nicht warm werdende Duschwasser beschwerte. Weil sie diesen Zustand nicht nur für ärgerlich, sondern auch recht kostspielig sowie ökologisch unverantwortlich – Stichwort: Wasserverschwendung – hielten, baten die Eheleute den Vermieter um Abhilfe. Doch der tat nichts. Als den Mietern schließlich der Kragen platzte, kürzten sie die Miete und bekamen vor dem Amtsgericht (AG) Köpenick Recht. Unter dem Aktenzeichen 12 C 214/00 entschieden die AG-Richter, dass eine zehnprozentige Mietminderung gerechtfertigt sei.

 

Mietminderung: Nutzlose „ca.”-Angabe

Eines der beliebtesten Streitthemen zwischen Mieter und Vermieter ist die korrekte Angabe der Wohnfläche und der sich daraus ergebende Mietzins. Nicht ganz so genau hatte es offensichtlich ein Vermieter aus Aachen genommen. Seine Mieter stellten fest, dass die Wohnung statt „ca. 100 Quadratmeter“, wie im Mietvertrag angegeben, lediglich 81 Quadratmeter groß war und forderten ihn daraufhin zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 zu viel bezahlter Miete, konkret 6.800 Euro, auf. Der Bundesgerichtshof (BGH) gab ihnen Recht: Weicht die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters ab, darf er die Miete mindern. Das gilt auch, wenn die angegebene Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist. Die Richter stellten ausdrücklich klar, dass der relativierende Zusatz „ca.“ keine Bedeutung für die Bemessung der Mietminderung hat (Az: VIII ZR 144/09).

 

Mietminderung: Schall und Rauch

Ein Vermieter klagte vor dem Bundesgerichtshof (BGH) gegen die Mietminderung in Höhe von zehn Prozent durch sein Mieterpaar wegen zu lauten Trittschalls. Nach Meinung der obersten Zivilrichter  können Mieter ohne anderweitige Vereinbarung im Mietvertrag grundsätzlich nur jenen Schallschutz erwarten, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes vorgeschrieben war. Selbst wenn für Neubauten mittlerweile strengere Regeln gelten. Daher seien die Mietminderung ungerechtfertigt und die Mietrückstände in Höhe von rund 1.700 Euro auszugleichen (Az: VIII ZR 85/09).

 

Mietminderung: Aus der Luft und zu Boden

Taubenbefall und feuchter Keller sind keine Kleinigkeit. Trotzdem scheidet eine Mietminderung nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München unter dem Aktenzeichen 461 C 19454/09 für solche Übelkeiten aus. Richterliche Begründung: Bei Gebäuden, die – wie im Fall – um 1950 herum gebaut wurden, sei bekannt, dass bei der Erstellung nur eingeschränkte Mittel zur Verfügung standen. Die Mieterin hätte bereits bei Einzug damit rechnen müssen, dass der Keller über eine ungenügende Bodendämmung oder eine nicht ausreichende Feuchtesperre verfügte. Was die Belästigungen durch Tauben betraf, ging die Mieterin mit ihrer Forderung nach Mietminderung ebenfalls leer aus. Tauben seien ein großstadttypisches Phänomen, und ein starker Zuflug von Tauben gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko. Von einem Mangel dürfen Mieter nur ausgehen, falls der Vermieter für den Taubenbefall verantwortlich ist. 

 

Mietminderung: Schimmelige Angelegenheit

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur hässlich, sondern vor allem gesundheitsgefährdend. Daher dürfen Mieter die Zahlung an den Vermieter um mindestens zehn Prozent kürzen, sofern der Schimmel an mehreren Stellen in der Wohnung auftritt. Das entschied das Amtsgericht Norderstedt unter dem Aktenzeichen 42 C 561/08. Der Streit zwischen Vermieter und Mieter war an der Frage entbrannt, was für die Schimmelbildung ursächlich sei: das falsche Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter oder Baumängel, wie die Mieter vermuteten. Letztlich bestätigte ein Gutachter, dass der Einbau der Fenster nicht fachgerecht erfolgt war und es in der Folge zum Schimmelbefall kam. Das gutachterliche Resultat war für die Amtsrichter ausschlaggebend, um eine Mietminderung von wenigstens zehn Prozent für angemessen zu halten.

 

Mietminderung: Feuchte Angelegenheit

Nicht in jedem Fall dürfen Mieter die Miete mindern, wenn der Keller feucht ist. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 67 S 61/10 hervor. Im konkreten Fall hatte der Mieter bemängelt, dass er wegen der großen Feuchtigkeit im Untergeschoss keine Gegenstände lagern könne und daher die Miete mindere. Die Berliner Richter verurteilten den Mann zur Nachzahlung. Zum einen müsse in Albbauten mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit gerechnet werden. Zum anderen sei es dem Mieter nicht gelungen, das Ausmaß der Nässe im Detail darzulegen.

Mietminderung: Vögel füttern erlaubt

Nicht jeder mag Vögel und ihren Dreck, den sie für gewöhnlich hinterlassen. Kein Wunder, dass sich mancher Mieter beschwert, wenn der Nachbar die lieben Tiere durch Futter und Wassertränken auch noch anlockt. Doch das Landgericht (LG) Berlin hatte in einem Streitfall, in dem ein Mieter seine Miete mindern wollte, weil sein Balkon durch Vogelkot verschmutzt wurde, ein Einsehen mit den Vogelfreunden. Sehr zur Freude des Vermieters. Die Berliner Richter entschieden: Vogeldreck berechtigt nicht zur Mietminderung (Az: 65 S 540/09).

Mietminderung: Wenn Schimmelpilze wuchern

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ärgerlich und unschön anzusehen, sondern vor allem Gesundheits gefährdend. Üblicherweise verstehen Richter daher auch keinen Spaß, wenn sie über einen entsprechenden Fall entscheiden sollen. So geschehen vor dem Amtsgericht (AG) München unter dem Aktenzeichen 412 C 11503/09: Die beklagte Familie hatte keine Miete mehr gezahlt, weil es kurz nach ihrem Einzug in allen Zimmern vom Fußboden aufwärts hoch schimmelte. Der Vermieter warf ihnen vor, sie würden falsch lüften. Ein Sachverständiger hingegen stellte fest, dass die Flecken nur bei Dauerdurchzug weggingen. Auch die Münchener Richter hielten den Zustand für unhaltbar. Solange der Vermieter den Schimmel nicht beseitige, brauche die Familie keine Miete zu zahlen.

Mietminderung: Nebenkosten inklusive

Eigentlich logisch und dennoch Gegenstand eines Verfahrens vor dem obersten deutschen Zivilgericht, dem Bundesgerichtshof (BGH), war die Frage, ob im Fall einer berechtigten Mietminderung auch die Nebenkosten bzw. eine Nachzahlungsforderung des Vermieters anteilig zu kürzen sind. Die eindeutige Antwort der BGH-Richter: ja. Bemessungsgrundlage einer Mietminderung sei immer die Bruttomiete, also Miete plus Nebenkosten. Bei der jährlichen Abrechnung der „zweiten Miete“ muss der Vermieter daher die Minderung berücksichtigen und eine eventuelle Nachzahlungsforderung ebenfalls anteilig kürzen (Az: VIII ZR 223/10).

Mietminderung: Zu viel gekürzt

Mieter, die den eigenen Geldbeutel über Gebühr schonen, weil sie ihre Miete unberechtigt kürzen und so mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand kommen, müssen mit der Kündigung rechnen. So die Quintessenz einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 67 S 502/10. Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf die Straße gesetzt, nachdem dieser wegen Bauarbeiten 25 Prozent weniger Miete gezahlt hatte, selbst nachdem die Arbeiten weitestgehend abgeschlossen waren. Die Berliner LG-Richter gaben dem Eigentümer recht.

Mietminderung: Information entscheidend

Wer seine Miete ohne berechtigten Grund kürzt, muss mit der Kündigung durch den Vermieter rechnen. Das gilt auch, falls die Wohnung zwar Mängel aufweist, der Vermieter diese aber nicht kennt. In einem Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) zu verhandeln hatte, kürzten Mieter wegen ausgeprägter Schimmelbildung die Miete einen Monat lang und zahlten drei Monate überhaupt nicht. Der Vermieter kündigte ihnen, daraufhin informierten die Mieter ihn über die Schimmelflecken. Die BGH-Richter fanden die Kündigung dennoch zulässig: Die Mieter hätten den Eigentümer vorher über die mangelhaften Umstände informieren müssen (Az: VIII ZR 330/09).

Mietminderung: Mit oder ohne Möbel

Fällt die Wohnfläche einer Wohnung tatsächlich mehr als zehn Prozent  geringer aus als vertraglich vereinbart, darf die Miete anteilig gemindert werden. Das gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch bei möblierten Wohnungen. Gekürzt werden darf im gleichen Verhältnis wie die vorhandene Fläche von der Vertragsvereinbarung abweicht (Az: VIII ZR 209/10).

Mietminderung: Qualmende Angelegenheit

Nach deutscher Rechtsprechung gibt es zahlreiche Anlässe für Mietminderungen. Der Zigarren- bzw. Zigarettenrauch des Nachbarn wird auch weiterhin nicht dazu zählen. So die Quintessenz einer Entscheidung des Landesgerichts Berlin unter dem Aktenzeichen 63 S 470/08. Der Fall: Ein Mieter wollte die Zahlung an seinen Vermieter mindern. Er empfand seine Lebensqualität eingeschränkt, weil bei  geöffnetem bzw. gekipptem Fenster von nebenan Rauch in seine Wohnung zog. Das überzeugte die Richter nicht, sie wiesen die Klage als offensichtlich unbegründet zurück: Man könne einem Mieter in seiner eigenen Wohnung weder das Rauchen untersagen noch es einschränken. Auch einen Baumangel, aufgrund dessen besonders viel Qualm in die Nachbarwohnung dringe, konnten die Richter nicht feststellen.

 

 

Mietminderung: Kalte Weihnacht

 

Die Weihnachts-Feiertage im Kalten zu verbringen, weil die Heizung nicht funktioniert, gehört mit Sicherheit nicht zu den angenehmen Erfahrungen. Das dachte sich auch eine Frankfurter Familie, die an Weihnachten wegen ihrer defekten Ölheizung bibbern musste. In Folge dessen kürzte sie die Miete um ein Viertel. Das wiederum wollte der Vermieter nicht akzeptieren. Muss er aber, entschied das Amtsgericht (AG) Frankfurt unter dem Aktenzeichen 33 CC 588/11-76. Der Heizungsausfall im Winter und über die Feiertage stelle einen erheblichen Mangel dar. Die 25-prozentige Mietminderung war demnach angemessen.

 

Mietminderung: Abgekühlte Verhältnisse

 

Keinen Anspruch auf Mietminderung hat ein Mieter, wenn unter, über oder neben ihm Wohnungen nicht vermietet sind, und er während der kalten Jahreszeit höhere Heizkosten hat. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt/Oder unter dem Aktenzeichen 25 C 1002/04 hervor. Ein solcher Wohnungsleerstand gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters, so das Gericht. Außerdem sei ein Vermieter regelmäßig nicht verpflichtet, sämtliche Wohnungen in einem Haus zu vermieten. Weil durch die höheren Heizkosten die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht eingeschränkt sei, habe der Mieter keinen Anspruch, seine Mietzahlung zu kürzen.

Mietminderung: Bei offener Tür

Für die zu zahlende Miete ist es unerheblich, ob sich eine Balkontüre nach innen oder außen öffnen lässt. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Hannover hervor. Der Fall: Ein Vermieter hatte eine Balkontür ausgetauscht, die sich im Gegensatz zum Vorgängermodell nur nach innen öffnen ließ. Die Mieterin kürzte daraufhin die Miete mit der Begründung, dass sie den  Raum für die geöffnete Tür frei halten müsse und sich daher die nutzbare Wohnfläche verringere. Die Hannoveraner Richter zeigten für diese Eigenmächtigkeit kein Verständnis und verurteilten die Frau zur Zahlung der noch ausstehenden Miete plus Zinsen (Az: 506 C 14750/08).

Mietminderung: Beißender Gestank

Üble Gerüche im Treppenhaus und zum Teil auch in der Wohnung müssen Mieter nicht hinnehmen. Vielmehr dürfen sie die Miete wegen unzumutbarer Geruchsbelästigung mindern, wenn der Vermieter auch nach einem Ortstermin nicht tätig wird. Das geht aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 65 S 296/10 hervor. Wann konkret Gerüche zu Gestank werden, muss im Einzelfall eventuell durch einen Gutachter geklärt werden.

Mietminderung: Bleihaltiges Trinkwasser

Eine Mietminderung von fünf Prozent ist nach Meinung des Amtsgerichts (AG) Hamburg - St. Georg vertretbar, wenn der Mieter den Wasserhahn bis zu einer Viertelstunde aufdrehen muss, bevor die im Trinkwasser enthaltene Bleikonzentration unter den in der Trinkwasserverordnung genannten Höchstwerten

 

Mietminderung: Eklige Mäuseplage

Tierische Mitbewohner sind nicht jedermanns Sache. Besonders dann nicht, wenn sich die Vier-Pföter selbst eingenistet haben. Allerdings gibt das dem Mieter noch lange nicht das Recht, seine Mietzahlungen komplett einzustellen. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgericht (AG) Frankfurt am Main unter dem Aktenzeichen 33 C 3260/11-93 hervor. Das Gericht hatte der Räumungsklage eines Hausbesitzers stattgegeben. Der Mieter hatte zuvor aufgrund einer Mäuseplage in seiner Wohnung die Mietzahlungen komplett eingestellt. Zu Unrecht, so die AG-Richter. Nach ihrer Meinung ist in einem solchen Fall eine Mietminderung von zwanzig Prozent angemessen. Mehr nicht.

Mietminderung: Touristische Attraktion

Manch einer wohnt an einem auch für Touristen attraktiven Ort, was nicht immer von Vorteil ist, wie eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 155/11 zeigt. Der Fall: Mieter eines in Berlin-Mitte gelegenen Mietshauses hatten die Miete um zwanzig Prozent gekürzt, weil Feriengäste, die ebenfalls im Haus Wohnungen gemietet hatten, nachts klingelten, lautstark Partys feierten und Müll im Treppenhaus zurückließen. Daraufhin kündigte die Vermieterin fristlos und erhob schließlich Räumungsklage. Das Amtsgericht Berlin hatte den Mietern recht gegeben und die Räumungsklage abgewiesen, das Berufungsgericht hob das Urteil auf mit der Begründung, die übermäßigen Störungen durch die Touristen hätten die Mieter nicht ausreichend dargelegt. Der BGH stellte in seiner Entscheidung klar, dass die von den Mietern belegten Missstände ausreichend seien, um die Miete zu kürzen, und wies den Fall an das Landgericht Berlin zurück. Richterliche Begründung: Die Mieter seien nicht verpflichtet gewesen, ein tägliches Lärmprotokoll, aus denen die die Ausschweifungen der Feriengäste genauestens hervorgehen, zu erstellen. Vielmehr reiche es aus, die Art der Beeinträchtigungen zu beschreiben. Jetzt muss das Landgericht Berlin erneut entscheiden.