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Baurecht

 

Baurecht: Wann die Baustelle abgesichert werden muss

Bauherren und Bauunternehmer haben eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Dies bedeutet: Sie müssen Gefahrenquellen auf einer Baustelle ausschließen oder aber auf solche ausdrücklich hinweisen. Geschieht das nicht, machen sie sich möglicherweise einer Pflichtverletzung schuldig. Folge: Kommt jemand auf der Baustelle zu Schaden, weil die Verkehrssicherungspflicht nicht beachtet wurde, hat er möglicherweise gegenüber dem Bauherrn bzw. dem Bauunternehmen Anspruch auf Schadenersatz. Doch nicht automatisch, so eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts (LG) Coburg unter dem Az.: 22 O 107/14.

Im vorliegenden Fall erfolgten Bauarbeiten im Erdgeschoss eines Hauses. Die Bewohner des Obergeschosses waren ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass das Betreten und das Verlassen der Wohnung über die Wohnungstüre vorübergehend nicht möglich waren. Begründung: Unterhalb der Wohnungstüre war infolge der Bauarbeiten ein Abgrund. Der Bewohner des Obergeschosses und spätere Kläger öffnete trotz Verbots die Wohnungstür, stürzte in den Abgrund und zog sich zahlreiche Verletzungen zu. Wegen Nichtbeachtung der Verkehrssicherheitspflichten verlangte er vom Bauunternehmer Schadenersatz und Schmerzensgeld.

Das LG Coburg widersprach in seiner Entscheidung unter dem oben genannten Aktenzeichen. Begründung: Der Bauunternehmer hatte ausdrücklich vor der Gefahrenquelle gewarnt und den Bewohner des Obergeschosses angewiesen, die Wohnungstür nicht zu öffnen. Überdies sei die Gefahrenquelle so offensichtlich gewesen, betonte die Coburger Richter, dass sie vor sich selbst gewarnt hätte.

 

Baurecht: Hundsgemeine Angelegenheit    

Gegen seinen Nachbarn, der sechs Hunde hielt, wollte ein Mann vorgehen und verlangte von der Bauaufsichtsbehörde, dem Nachbarn die Hundehaltung wegen erheblicher Lärm- und Geruchsbelästigung zu untersagen. Das lehnten die Amtsvertreter ab. Mit seiner anschließenden Klage scheiterte der Mann sowohl vor dem Verwaltungsgericht Koblenz als auch in zweiter Instanz vor dem Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz. Als Inhaber eines Wohnrechts sei er nicht klagebefugt. Nur Grundstückseigentümer und die ihnen gleichgestellten Erbbauberechtigten und Nießbraucher könnten sich auf ein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht, das auf dem bauplanungs-rechtlichen Gebot der Rücksichtnahme fußt, berufen (Az: 1 A 10305/05.OVG).

 

Baurecht: Besichtigung erlaubt

Gegen eine Begehung ihres Hauses durch die Bauaufsichtsbehörde wehrten sich die Eigentümer. Die Stadtverwaltung hatte im Rahmen einer flächendeckenden Ermittlung von baurechtlichen Verstößen unter anderem festgestellt, dass die Kläger auf ihrem Grundstück ein nicht genehmigtes Gartenhäuschen errichtet und die Kellerfenster dem Augenschein nach größer als genehmigt gestaltet hatten. Die Stadt Speyer legte ihnen per Verfügung die Verpflichtung auf, das Grundstück und ihre Haus für eine Bauzustandsbesichtigung zugänglich zu machen. Zu Recht, so das Verwaltungsgericht Neustadt (Az: 3 K 2107/04. NW). Bei der Begehung handele es sich nicht, wie von den Klägern vorgebracht, um eine Hausdurchsuchung. Vielmehr sei die Betretungsbefugnis der Bauaufsichtsbehörde in der Landesbauordnung vorgesehen und die entsprechenden Voraussetzungen dafür erfüllt.

Baurecht: Nicht aufgepasst

Ein Architekt muss dem Auftraggeber bei der Abnahme seines Werks offenbaren, wenn er Teile der Bauwerksausführung bewusst vertragswidrig nicht überwacht hat. Unterlässt er dies, so hat er einen Mangel seines Werks arglistig verschwiegen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob er davon ausgeht, dass der Handwerker ordentlich gearbeitet hat, so der Tenor einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VII ZR 46/09. Der Fall: Der beklagte Architekt hatte u. a. die Bauüberwachung für die Sanierung eines Doppelhauses übernommen. Rund acht Jahre später stellte sich heraus, dass eine zwischen der in den Innenräumen eingebauten Vorsatzschale der Außenwände und der alten Außenwand geplante und vom Bauunternehmer auch abgerechnete Dampfsperre nicht eingebaut war. Dadurch gelangte in erheblichen Mengen Tauwasser auf die ursprüngliche Oberfläche der Außenwand und Feuchtigkeit konnte von unten in den Putz aufsteigen. Schon die Vorinstanz, das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (OLG), hatte den Anspruch nicht für verjährt gehalten. Der Beklagte habe gewusst, dass er den Einbau der Dampfsperre hätte kontrollieren müssen. Er habe arglistig gehandelt und müsse so behandelt werden wie ein Bauunternehmer, der erkenne oder nur wegen organisatorischer Mängel nicht erkenne, dass er Pfusch abliefere und dies nicht offenbare, so die OLG-Richter. Dem schlossen sich die BGH-Richter an.

Jeder Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden, damit er rechtlich wirksam ist. Zudem muss der Notar auch auf mögliche Risiken im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag hinweisen. Allerdings ist die notarielle Aufklärungspflicht nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe nicht unbegrenzt. Im zugrundeliegenden Fall hatte der Notar den Käufer nicht darauf hingewiesen, dass laut Bebauungsplan zwar Erschließungsmaßnahmen geplant, aber tatsächlich noch nicht umgesetzt worden waren. Der Grundstückserwerber musste dafür später noch einmal tief in die eigene Tasche langen. Die Information über diese Lasten brauche der Notar auch nicht zu geben. Vielmehr müsse der Käufer selbst die notwendigen Erkundigungen einholen, so die Karlsruher Richter (Az: 12 U 24/03). ... weiterlesen.

 

Manchmal will das Finanzamt einfach zu viel. So geschehen in einem Fall, den der Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen II R 31/02 entschied. Ein Immobilienkäufer hatte zwei noch nicht erschlossene Grundstücke erworben und mit dem Verkäufer vereinbart, die Verpflichtung aus einem Ablösungsvertrag über zukünftige Erschließungsbeiträge, den dieser mit der Kommune geschlossen hatte, zu übernehmen. Der Fiskus verlangte daraufhin Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises inklusive künftig anfallender Erschließungskosten. Falsch, urteilten die obersten Finanzrichter. Auf die künftigen Erschließungskosten darf das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer kassieren, wenn tatsächlich unerschlossenener Boden den Eigentümer wechselt. ... weiterlesen

Wer schwarz baut, um Kosten für eine amtliche Genehmigung zu vermeiden, spart am falschen Ende. Sobald der Schwindel auffliegt, kann die ganze Sache recht teuer werden. Denn die betreffenden Kommunen dürfen für eine nachträgliche Baugenehmigung drei Mal so hohe Gebühren nehmen wie üblich. So der Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts unter dem Aktenzeichen 9 B 51/01. ... weiterlesen.