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Nebenkosten

Nebenkosten: Alle Jahre wieder

Dass sich hartnäckiges und vor allem dauerhaftes Reklamieren falscher Nebenkostenabrechnungen lohnt, zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 185/09. Der Fall: Ein Vermieter hatte vom Mieter über mehrere Jahre die anteilige Zahlung der Grundsteuer verlangt, obwohl das im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen war. Nachdem der Mieter diesen Posten in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 jeweils erfolgreich moniert hatte, wurde ihm das Reklamieren im dritten Jahr offensichtlich zu nervig. Sein Schweigen kam ihn teuer zu stehen. Denn die obersten Zivilrichter befanden, dass Mieter ihre Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung jedes Jahr geltend machen müssen. Selbst falls der Mangel immer wieder der gleiche ist. Ansonsten gehen mögliche Ansprüche auf Erstattung zu viel gezahlter Nebenkosten verloren.

 

 

Nebenkosten: Kopien überflüssig

Wer in einer nicht preisgebundenen Wohnung zur Miete lebt, hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung entsprechende Kopien der Abrechnungsbelege zuschickt. Vielmehr reicht es aus, wenn der Mieter die Originalbelege in den Geschäftsräumen des Vermieters einsehen kann. Das ist die Quintessenz einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 78/05.

 

Nebenkosten: Bitte verständlich

Eindeutig unverständlich war die Nebenkostenabrechnung, die ein Mieterpaar für den Abrechnungszeitraum 2003 im November des Folgejahres erhielt. Im Februar 2005 erklärten die beklagten Mieter, sie könnten die Abrechnung nicht nachvollziehen. Im darauffolgenden Monat schickte der Vermieter eine präzisere Aufstellung. Zu spät, so der Bundesgerichtshof (BGH). Spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum muss der Vermieter seinen Vertragspartnern eine korrekte und verständliche Nebenkostenabrechnung präsentieren. Selbst wenn der Mieter sagt, er werde die Nachforderung begleichen, wie hier im Dezember 2004 und Januar 2005 geschehen, beginnt die Abrechnungsfrist mit einem solchen Anerkenntnis nicht neu. Die einjährige Abrechnungsfrist sei eine Ausschlussfrist, so die obersten Zivilrichter (Az: VIII ZR 84/07).

 

Nebenkosten: Bitte pünktlich

Deutschlands Gerichte nehmen es mit der einjährigen Abrechnungsfrist des Vermieters für die Nebenkostenaufstellung sehr genau. Das zeigt auch ein Urteil des Landgerichts (LG) Waldshut-Tiengen unter dem Aktenzeichen 1 S 19/09. Der Vermieter hatte die Kostenaufstellung für das Jahr 2007 am Silvesternachmittag des Folgejahres gegen 17 Uhr in den Briefkasten seiner Mieterin geworfen. Diese hatte ihren Briefkasten am selben Tag aber bereits gegen 15 Uhr geleert und fand das Vermieterschreiben erst am 2. Januar 2009 vor. Zu spät, wie sie fand, und verweigerte daraufhin die Nachzahlung. Die LG-Richter gaben ihr Recht. Der fristgerechte Einwurf in den Briefkasten der Mieterin müsse vor der üblichen Leerung erfolgen. Niemand sei verpflichtet, an Silvester besonders spät noch in den Briefkasten zu schauen, um etwaige Fristsachen rechtzeitig entgegen zu nehmen.

 

Nebenkosten: Kurioser Streit

Um die Umlage eines Gutscheines für ein halbe Wiesenhähnchen und ein Maß Bier im Wert von rund 15 Euro, den der Vermieter einer Anwesens dem dortigen Hausmeister für dessen Besuch des Münchner Oktoberfestes zukommen ließ, stritten sich Eigentümer und Mieter vor dem Amtsgericht (AG) München. Der beklagte Mieter bemängelte diesen Posten der Nebenkostenabrechnung und weigerte sich zu zahlen. Die AG-Richter sahen das anders: Die Grenze der Umlagefähigkeit von Leistungen bilde der im Betriebskostenrecht geltende Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Dabei komme es auch darauf an, ob die entsprechende Leistung ortsüblich und angemessen sei. Dies sei im vorliegenden Fall gegeben, weil es im hiesigen Gerichtsbezirk geradezu üblich sei, Arbeitnehmern für den gemeinsamen Wiesenbesuch Gutscheine für Getränke und Nahrungsmittel kostenlos zu überlassen. Der Wiesengutschein für den Hausmeister darf also umgelegt werden.

 

Nebenkosten: Kein Geld zurück ohne Beweis
Etwas zu einfach machte es sich nach Meinung des Bundesgerichtshofs (BGH) ein Mieter, der gegen seinen Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen überhöhter Betriebskostenabrechnung geltend machen wollte. Der Kläger sollte rund 526 € Müllabführgebühren laut Betriebskostenabrechnung zahlen. Das war ihm zuviel. Er beanstandete dies unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland“, der lediglich einen berechtigten Betrag von rund 186 € vorsieht. Das fanden die BGH-Richter wenig überzeugend. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen komme angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu. Außerdem stellte sich heraus, dass im Streitfall der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in der eher ungewöhnlichen Mülltrennung des Klägers lag. Weil er seinen Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen warf, hatte die Gemeinde die kostenlosen gelben Tonnen eingezogen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen ersetzt. Außerdem konnte der Mieter letztlich keine Beweise für seine Behauptung, der Vermieter habe bei der Betriebskostenabrechnung gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen, vorbringen. Daher ging er vor dem BGH leer aus (Az: VIII ZR 340/10).  

Nebenkosten: Abrechnung für Doppelhaushälfte
Gelten für die Nebenkostenabrechnung einer gemieteten Doppelhaushälfte die gleichen Regeln wie für die Umlegung solcher Ausgaben bei einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses? Nein, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 243/10 und machte damit einem Streit zwischen Mieter und Vermieter ein Ende. Der Mieter einer Doppelhaushälfte klagte auf Erstattung der Nebenkosten, weil die Abrechnung nicht - wie üblich - die Verteilung der Gesamtkosten auf den einzelnen Mieter nach Umlageschlüsseln enthielt und somit seiner Meinung nach formelle Mängel aufwies. Die BGH-Richter entschieden dagegen: Bei der Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte könne der Vermieter die direkt für die Haushälfte anfallenden Betriebskosten dem Mieter in Rechnung stellen. Er müsse nicht die Kosten für beide Häuser zusammenfassen und dann verteilen. Denn für eine Doppel-haushälfte würden Kosten wie Grundsteuer in aller Regel - so auch hier - bereits von der Gemeinde gesondert ausgewiesen, so dass es eine leere Förmelei wäre, vom Vermieter zu verlangen, zunächst die Kosten der beiden Doppelhaushälften zu addieren, um die so ermittelten „Gesamtkosten" dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen". Vielmehr genügt der Vermieter in einem derartigen Fall seiner Abrechnungspflicht, wenn er die ihm für die Doppelhaushälfte gesondert in Rechnung gestellten Posten wie  Grundsteuer, Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung an den Mieter „weiterleitet".

Nebenkosten: Geld zum Fenster raus
Geht die Heizenergie sprichwörtlich zum Fenster raus, weil der Vermieter es mit der Wärmedämmung nicht so genau nimmt, und der Mieter daher überhöhte Heizkosten hat, kann er dennoch keinen Schadenersatz vom Wohnungseigentümer verlangen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter nach der Energieeinsparverordnung zu entsprechenden Dämmmaßnahmen verpflichtet wäre, er diese aber schlichtweg nicht erfüllt. So entschied das Landgericht (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 63 S 181/10.

Nebenkosten: Neuer Rasenmäher kostet

Ein wahrlich altes Schätzchen als Rasenmäher versagte seinen Dienst. Der Vermieter ließ einen Kostenvoranschlag für eine Reparatur erstellen und entschied darauf hin, besser ein neues Gerät zu kaufen. Den Preis legte er anschließend als Betriebskosten auf die Mieter um. Das durfte er, urteilte das Amtsgericht (AG) Berlin-Lichtenberg. Falls eine Neuanschaffung preiswerter ist als eine Reparatur, müssen sich die Mieter daran beteiligen (Az: 10 C 281/02).  


Nebenkosten: Mehr Zeit für die Abrechnung
Vermieter dürfen sich künftig – höchstrichterlich bestätigt – mehr Zeit mit der Betriebskostenabrechnung lassen. Allerdings gelten hierfür nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 316/10 bestimmte Voraussetzungen. Zum einen muss es einen sachlichen Grund geben. Das ist insbesondere der Fall, wenn die Vertragsparteien auf eine kalenderjährliche Abrechung umstellen wollen. Zum anderen muss der Mieter ausdrücklich mit der verlängerten Frist einverstanden sein, der Vermieter darf also nicht ausschließlich in alleinigem Interesse handeln.

Nebenkosten: Späte Forderung
Ein Vermieter darf auch noch nach Kündigung des Mietverhältnisses und Auszug der Mieter finanzielle Nachforderungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung stellen. Das geht aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Rostock unter dem Aktenzeichen 1 S 200/08 hervor. Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Gemeinde rückwirkend höhere Grundsteuern für die Immobilie gefordert. Unstrittig zwischen den beiden ehemaligen Vertragsparteien war, dass es sich dabei grundsätzlich um umlegbare Nebenkosten handelte. Allerdings waren die Ex-Mieter der Meinung, dass sie nach Beendigung des Mietverhältnisses dies nichts mehr anging. Die Rostocker LG-Richter widersprachen: Danach dürfen die neu beschlossenen Grundsteuerabgaben zumindest für die vergangenen drei Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses umgelegt werden, weil die verspätete Forderung nicht dem Eigentümer anzulasten sei.


Nebenkosten: Frisch und schmutzig
Bisweilen scheint eine gerichtsfeste Nebenkostenabrechnung angesichts der zahlreichen höchstrichterlichen Urteile unmöglich. So auch in einem besonders kuriosen Fall, der drei Jahre lang drei Gerichtsinstanzen beschäftigte. Dabei ging es um die zusammengefasste Abrechnung von Frischwasser und Schmutzwasser in der Nebenkostenabrechnung. Der klagende Mieter wollte die 24,26 Euro Wasserkosten allein deshalb nicht zahlen, weil die Abrechnung nicht in die Posten Schmutz- und Frischwasser untergliedert war. Den Betrag selbst bestritt er nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) lehnte es ab, die Zahlung an einer Formalie scheitern zu lassen. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit der Rechnung sei, dass der Mieter sie prüfen und nachvollziehen könne. Eine solche Prüfbarkeit und Nachvollziehbarkeit ist nach Meinung des BGH auch bei einer gemeinsamen Abrechnung von Frischwasser und Abwasser auf der Basis des durch den Zähler erfassten Frischwasserverbrauches gegeben (Az: VIII ZR 340/08).

Nebenkosten: Bescheinigung für die „Perle“
Aus der Nebenkostenabrechnung des Vermieters muss deutlich hervorgehen, welche Ausgaben auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallen. Schließlich können Mieter diese steuerlich geltend machen. Ein Extra-Entgelt für eine entsprechende Aufstellung darf der Vermieter nicht verlangen, so die Entscheidung des Amtsgericht (AG) Berlin-Lichtenberg unter dem Aktenzeichen 105 C 394/10.  

Nebenkosten: Knapp kalkulieren
Vermieter müssen vernünftig wirtschaften und dürften ihre Mieter im Rahmen der Nebenkostenvorauszahlung nicht über Gebühr mit einem pauschalen „Sicherheitszuschlag“ zur Kasse bitten. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 294/10 hervor. Mancher Vermieter erhöht  wegen der Preisspirale bei Energiekosten und anderen Ausgaben die regelmäßig mit der Miete zu zahlenden Vorauszahlungen meist pauschal um zehn Prozent. Diese Praxis untersagten die BGH-Richter. Mieter können verlangen, dass der Vermieter die Zuschläge nachträglich streicht und die Höhe der Vorauszahlungen entsprechend verringert. Im Gegenzug dürfte sie dann allerdings ein kräftiger Nachschlag bei der kommenden Betriebskostenabrechnung erwarten.

Nebenkosten: Sperrmüll umlagefähig
Verursacht der Abtransport von Sperrmüll aus dem Mietshaus Kosten, müssen sich die Mieter per Betriebskostenabrechnung an diesen Ausgaben beteiligen. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 137/09 hervor. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter den Sperrmüll jedes Jahr entsorgen lässt. Auch wenn dies in größeren Zeitabständen geschieht, sind die Kosten umlagefähig.

Nebenkosten: Steuerbonus nutzen

Das Finanzamt beteiligt sich über Steuerersparnisse seit einigen Jahren an den Kosten für Handwerkerleistungen und  so genannten Haushaltsnahen Dienstleistungen. Davon profitieren können auch Mieter, wenn der Vermieter oder die Hausverwaltung einen Dritten mit solchen Leistungen beauftragt hat und die Ausgaben hierfür per Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegt. Absetzbar sind vor allem Ausgaben für die Gartenpflege, Hausreinigung, Hausmeistertätigkeiten, Schornsteinfegergebühren und die Kosten für Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage sowie dem Aufzug. Das Finanzamt berücksichtigt jeweils die für den Mieter anteiligen Kosten für die Arbeitsleistungen. Mieter, die Einkommensteuer pflichtig sind, sollten daher die entsprechenden Anteile der Betriebskostenab-rechnung einfach in ihrer Steuererklärung geltend machen. Das Finanzamt akzeptiert dabei auch die Angabe von Kosten aus dem Vorjahr. Beispiel: Mieter können bis zum Mai 2012 mit der Einkommensteuererklärung 2011 ihre Ausgaben auf Basis der Nebenkostenabrechung für das Jahr 2010 geltend machen.


Nebenkosten: Fixe Wasserkosten
Können Fixkosten der Wasserversorgung wie Grundgebühren oder Zählermiete auf leerstehende Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt, brauchen die übrigen Mieter diese Fixkosten nicht mitzutragen. Vorausgesetzt, dies würde zu einer unzumutbaren Mehrbelastung führen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn in Wohnblöcken ein Großteil der Wohnungen leer steht. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 183/09 hervor.

Nebenkosten: Einfache Post reicht aus
Haben beide Ehepartner den Mietvertrag unterschrieben, braucht der Vermieter die jährliche Betriebskostenabrechnung nur an einen der beiden zu senden. Das entschied der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 263/09. Zwei Briefe pro Paar sind demnach überflüssig.

Nebenkosten: Fehlleistung
Auch Vermieter machen bisweilen Fehler. Ärgerlich werden solche Fehlleistungen, wenn es dabei ums Geld geht. So geschehen in einem Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 296/09 verhandelte. Konkret: Vermieter und Mieter stritten darüber, ob die Auszahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung dazu führt, dass der Vermieter die Abrechnung nicht mehr korrigieren darf. Der Vermieter hatte, nachdem er dem Mietkonto des Mieters aus einer Abrechnung der Nebenkosten einen Betrag von 180 Euro gutgeschrieben und, nachdem er seine Abrechnung korrigiert hatte, 140 Euro von diesem Konto wieder abgebucht. Der Mieter verlangte die Rückzahlung des Betrags. Der BGH gab dem Vermieter recht. Die bloße Zahlung lasse den in der Abrechnung genannten Endbetrag noch nicht verbindlich werden. Der Vermieter dürfe innerhalb der Abrechnungsfrist die Nebenkostenabrechnung auch zu Lasten des Mieters korrigieren, so die obersten Zivilrichter.

Nebenkosten: Grenze für Auskunftspflicht
Mieter, die mit ihrem Vermieter eine Nebenkostenpauschale vereinbart haben, können nur Auskunft über die tatsächliche Höhe der Nebenkosten verlangen, wenn sie konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten haben. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 106/11 hervor. Die Richter wiesen die Klage eines Mieters auf Auskunft seines Vermieters endgültig ab. Aus Sinn und Zweck der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale ergebe sich, dass ein Mieter nicht jederzeit Auskunft über die Höhe der betreffenden Nebenkosten verlangen könne, so die richterliche Begründung. Vielmehr habe er dieser im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung sehenden Auges zugestimmt. An dieser Zustimmung müsse er sich grundsätzlich festhalten lassen. Eine Prüfung der Höhe der Betriebskostenpauschale sei vor Abschluss des Mietvertrags möglich gewesen. Durch die Vereinbarung einer Pauschale solle gerade die genaue Ermittlung und Abrechnung der betreffenden Kostenarten vermieden werden. Für einen Anspruch auf Auskunft müsse der Mieter daher konkrete Anhaltspunkte für eine Veränderung der betreffenden Nebenkosten vortragen. Diese Anhaltspunkte könne der Mieter sowohl aus den Medien, beispielsweise bezüglich der Müllgebühr, als auch aus den Umständen des Einzelfalles, beispielsweise bei Abschaffung eines Gärtners oder Hausmeisters, erhalten. Diese Voraussetzung hatte der klagende Mieter im vorliegenden Fall nicht erfüllt.

Nebenkosten: Halbe, halbe zählt auch
Die Nebenkostenabrechnung darf auch eine krumme Anzahl an Mietern ausweisen. Konkret: Vermieter dürfen die Nebenkosten auch nach gewichteter Personenzahl umlegen. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 181/09 hervor. Dem Fall lag ein Streit eines Mieters, in dessen Wasserrechnung als Gesamtzahl 20,39 Personen aufgeführt waren, mit seinem Vermieter zugrunde. Der Mieter weigerte sich für die Jahre 2003 bis 2006 Nebenkosten in Höhe von knapp 3.000 Euro nachzuzahlen, da er die Abrechnung für nicht nachvollziehbar hielt. Der Vermieter konterte, dass wegen eines Mieterwechsels die Personenzahl bei einzelnen Wohnungen über das Jahr betrachtet nicht konstant sei und er daher die Personenzahl der betreffenden Wohnungen entsprechend der Mietdauer gewichtet hatte. Mit seiner Klage auf Nebenkostenzahlung bekam der Hauseigentümer vor dem BGH recht. Danach darf der Vermieter Nebenkosten auch nach komplexeren Formeln auf die Mietparteien aufteilen.

Nebenkosten: Viel Rauch um wenig
Vor dem Bielefelder Amtsgericht (AG) stritten ein Mieter und sein Vermieter um die Zahlung von Nebenkosten für die Rauchmelder-wartung sowie für einen Wasserfiltereinbau. Konkret ging es um knapp 140 Euro. Nach Meinung des Bielefelder Gerichts kommt eine Umlage der Kosten für die Wartung von Rauchmeldern als „Sonstige Betriebskosten“ grundsätzlich in Frage. Voraussetzung der Umlage sei allerdings, dass die Kosten im Mietvertrag konkret vereinbart wurden. Danach ist es erforderlich, die sonstigen Betriebskosten im Einzelnen zu benennen, was im konkreten Fall nicht gegeben war. Die Kosten für den Einbau des Wasserfilters hingegen stufte das Gericht nicht als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenver-ordnung ein. Daher sei dieser Posten grundsätzlich nicht umlagefähig. Im vorliegenden Fall musste der Vermieter die Nebenkosten für die beiden strittigen Posten an seinen Mieter zurückzahlen (Az: 17 C 288/11)

Nebenkosten: Besser spät als nie
Nimmt ein Vermieter auf die prekäre finanzielle Lage seines Mieters jahrelang Rücksicht und verzichtet deshalb auf die Nebenkosten-nachzahlungen, darf er das Geld später nachfordern. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Hagen unter dem Aktenzeichen 15 C 286/10 hervor. Im konkreten Fall hatte der Immobilieneigentümer regelmäßig die Nebenkostenabrechnung gestellt, aber auf die Nachzahlung verzichtet. Bei Auszug der Mieter wollte er sein ausstehendes Geld. Völlig zu Recht, so die Amtsrichter, die Ansprüche seien allein wegen des rücksichtsvollen Verhaltens nicht verfallen.  

Nebenkosten: mit oder ohne Aufzug?
Ob Mieter an den Kosten für einen Aufzug beteiligt werden dürfen, hängt davon ab, ob sie damit ihre Wohnung erreichen können. Befindet sich, wie im Streitfall, nur im Vorderhaus ein Aufzug, brauchen die Bewohner des Quergebäudes für diese Transportgelegenheit nicht zu zahlen. So urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 128/08. Allerdings wiesen die BGH-Richter darauf hin, dass sich Erdgeschoss-Mieter sehr wohl an diesem Betriebskostenposten beteiligen müssten. Schließlich sei ihre Wohnung mit dem Aufzug erreichbar.

Nebenkosten: Leicht verständlich
Für mehr Übersichtlichkeit in punkto Nebenkostenabrechnung sorgt der Bundesgerichtshof (BGH) mit zahlreichen Urteilen. Manches mal entscheidet er der Übersichtlichkeit halber für Mieter und Vermieter auch über Banalitäten. So geschehen unter dem Aktenzeichen VIII ZR 45/10. HIer ging es um die Verteilung der Grundsteuer auf die Mieter. Die Vorinstanz, das Landgericht (LG) Duisburg, hatte die Abrechnung mangels Erklärung in diesem Punkt für formell unwirksam erklärt, obwohl dem Mieter alle Informationen vorlagen. Statt in der Abrechnung, waren sie in einem anderen Schreiben enthalten. Nach Meinung des BGH reicht dies völlig aus. Eine Erläuterung zum strittigen Nebenkosten-Posten im Mietvertrag, in einer vorangegangenen Abrechnung  oder auf Nachfrage genügt, solange der Mieter die Information vor Ende der Abrechungsfrist erhält.

Nebenkosten: Rechtzeitig versenden

Pünktlichkeit ist oberstes Gebot. Das gilt auch für Vermieter, wenn es um den Versand der Nebenkostenabrechnung geht. Denn nach dem Gesetz ist er verpflichtet, dem Mieter innerhalb eines Jahres eine Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen. Versäumt er diese Frist, kann er an den Mieter keine Nachforderungen mehr stellen. Es sei denn, er hat die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten. Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) stellten in einer Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 107/08 fest, dass die rechtzeitige Absendung per Post nicht zur Wahrung der Jahresfrist genügt. Braucht die Post zu lange, hat der Vermieter Pech gehabt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn eine verzögerte Postzustellung oder ein Verlust der Postsendung nachweislich auf einem Verschulden der Post beruht.

Nebenkosten: Details mit Grenzen
Wie detailliert eine Nebenkostenabrechnung ausfallen muss, hat das oberste Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), in einer weiteren Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 322/08 geklärt. Danach reicht es für die Abrechnung der Heizkosten völlig aus, wenn der Vermieter nur die Gesamtmenge der Brennstoffe und die Kosten aufführt. Anfangs- und Endbestand oder einzelne Lieferungen müssen nicht genannt werden. Mieter, die es genau wissen wollen, verwiesen die BGH-Richter darauf, dass sie beim Vermieter ja die entsprechenden Belege einsehen könnten.

Nebenkosten: Einwendungen befristet
Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung kann ein Mieter nicht unbefristet geltend machen. Vielmehr muss er sich innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung melden, wenn er nicht einverstanden ist. So der Tenor einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 148/10. Im konkreten Fall wurden Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abgerechnet. Alle anderen Betriebskostenarten waren mietvertraglich durch eine Pauschale abgegolten. Trotzdem forderte der Vermieter im Rahmen der Abrechnung hierfür eine Nachzahlung. Der Mieter zahlte zwar nicht, schwieg aber ansonsten. Für die BGH-Richter ein Fehler: Der Mieter hätte seine Einwände innerhalb der zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung geltend machen müssen. Da er die Frist versäumt habe, muss er den nachgeforderten Betrag zahlen.

 

Nebenkosten: Teure Rauchmelder
Kosten für die Miete und Wartung von Rauchmeldern dürfen Vermieter nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Magdeburg unter dem Aktenzeichen 1 S 171/11 auf ihre Mieter als Nebenkosten umlegen. Richterliche Begründung: Rauchmelder seien mit Wasser- und Wärmezählern vergleichbar. Deren Kosten müssten ebenfalls die Mieter übernehmen.

Nebenkosten: Genaue Heizkostenabrechnung
Vermieter müssen nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) die Heizkosten der Mieter nach dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen und dürfen in der jährlichen Heizkostenabrechnung nicht nach dem Abflussprinzip handeln, indem sie die Abschlagszahlungen ansetzen, die sie selbst an das Energieversorgungswerk zahlen. Die BGH-Richter verwiesen bei ihrer Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 156/11 auf das in der Heizkostenverordnung verankerte Leistungsprinzip. Konkret: Abgerechnet werden darf nur nach dem tatsächlichen Verbrauch. Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin, die eine pauschale Nachzahlung mit der Begründung verweigert hatte, der Vermieter wälze die Heizkosten in dem teilweise leerstehenden Haus einseitig auf sie ab. Die Beklagte bekam recht. Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen könne zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich sei, argumentierte der BGH.