Baurecht und Bauabnahme
Mietvertrag
Mietvertrag: Tierische Angelegenheit
In einem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 340/06 stritten sich ein Mieter und sein Hauswirt um die Haltung zweier Katzen in dessen Wohnung. Die Erlaubnis des Eigentümers hielt der klagende Mieter für reine Formsache, da den Nachbarn bereits die Hundehaltung genehmigt worden war. Aber er irrte sich damit gewaltig. Die obersten Zivilrichter entschieden zu Gunsten des Tierliebhabers. Kernaussage der höchstrichterlichen Entscheidung: Eine mietvertragliche Klausel wie im zu Grunde liegenden Fall, die vorschreibt, dass jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteilige. Fehle es an einer wirksamen Regelung im Mietvertrag, hänge die Zulässigkeit der Tierhaltung davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehöre, so die BGH-Richter weiter.
Mietvertrag: An die Wäsche
Im übertragenen Sinn an die Wäsche wollte ein Vermieter seinem Mieter in einem Fall, den das Amtsgericht (AG) Düsseldorf unter dem Aktenzeichen 53 C 1736/08 zu entscheiden hatte. Konkret: Der Vermieter hatte seinem Mieter im Rahmen der Hausordnung mit Hinweis auf im Haus vorhandene Trockenräume das Wäschetrocknen in der Wohnung verboten. Die Hausordnung war Bestandteil des Mietvertrags geworden. Die Amtsrichter aus der nordrhein-westfälischen Landesmetropole wiesen die Klage des Vermieters ab. Nach Meinung des Düsseldorfer AG gehört das Trocknen von Hemd, Hose und anderen Wäschestücken zum gewöhnlichen Mietgebrauch und kann daher vom Vermieter nicht wirksam untersagt werden.
Mietvertrag: Blick in die Zukunft
Vermietete Immobilien sind für gut verdienende Eigentümer oft auch steuerlich attraktiv. Vor allem in den ersten Jahren ist die Summe aus Schuldzinsen, Gebäudeabschreibung (AfA) und sonstigen Kosten spürbar höher als die Mieteinnahmen. Diese „roten Zahlen“ dürfen vom restlichen Einkommen Steuern sparend abgezogen werden, sofern der Vermieter plausibel darlegen kann, dass er mit seiner Investition langfristig mehr steuerpflichtige Einnahmen als Steuer sparende Kosten erwirtschaftet. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) unter dem Aktenzeichen IX R 1/04 ist ein nur befristeter Mietvertrag kein ausreichendes Indiz dafür, dass der Eigentümer mit seinem Objekt alles in allem keinen Überschuss erzielen kann. Deshalb darf die Finanzverwaltung die anfänglichen Verluste, im vorliegenden Fall rund 20.000 Euro, nicht einfach ignorieren.
Mietvertrag: Forderung verjährt
Ein Hauswirt muss innerhalb von sechs Monaten, nachdem der Mieter ausgezogen ist, seine Ansprüche geltend machen. Denn für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt eine sechsmonatige Verjährungsfrist. Passiert dies nicht, ist der Mieter fein raus. Er braucht dann nicht mehr zu zahlen, so die Quintessenz aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 123/05. Im konkreten Fall ging es um Schadensersatzansprüche für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Der Vermieter klagte auf Zahlung von rund 6.500 Euro, um die notwendigen Reparaturen selbst vornehmen zu können. Weil die Mieterin die Wohnungsschlüssel am 2. September übergeben, der Vermieter seine Klage aber erst am 10. März des Folgejahres beim Amtsgericht eingereicht hatte, kam er mit seiner Forderung zu spät. Denn, so die Richter, jene sechsmonatige Verjährungsfrist beginne mit dem Auszug des Mieters. Das gelte auch, falls der Mietvertrag erst später endet.
Mietvertrag: Duschen und Baden auch nachts erlaubt
Wasser marsch – auch nach 22 Uhr. So lautet die Quintessenz eines schon etwas älteren Urteils vom Landgericht (LG) Köln unter dem Aktenzeichen 1 S 304/96. Die Landrichter mussten in dem Verfahren seinerzeit eine spezielle Klausel in einem Mietvertrag auf ihre rechtliche Wirksamkeit überprüfen. Darin forderte nämlich der Hauswirt, dass Mieter nach 22 Uhr auf die Körperreinigung durch Duschen oder mit Hilfe eines Vollbads verzichteten. Nach Meinung des Landgerichts Köln ist eine derartige Klausel im Mietvertrag rechtlich unwirksam. Folge: Nach 22 Uhr darf sowohl geduscht als auch ein Vollbad genommen werden. Allerdings, auch dies betonten die Kölner Landrichter, nicht ausschweifend und endlos. Nach 30 Minuten sollte die Körperreinigung schon erledigt sein, so die Auffassung des Kölner Landgerichts.
Mietvertrag: Falsche Größenordnung
Mieter und Vermieter stritten sich vor dem Landgericht (LG) Gießen über noch ausstehende Mietzahlungen wegen einer falschen Größenangabe der Wohnfläche. Der Sachverhalt: Ende 1997 schlossen die Parteien einen ersten Mietvertrag über ein Reihenhaus ab. Einige Monate später unterzeichneten die Parteien einen zweiten Mietvertrag. Dieser enthielt im Gegensatz zur ersten Vereinbarung neben der Mietzinsangabe von umgerechnet rund 560 Euro einen handschriftlichen Zusatz über den Mietpreis pro Quadratmeter. Eine genaue Angabe über die Wohnfläche fehlte jedoch in beiden Verträgen. Anschließend nahm die Mieterin und spätere Klägerin Maß und kam auf eine Gesamtwohnfläche von nur und 63 Quadratmetern. Dies entsprach im Verhältnis zu dem angegebenen Mietzins pro Quadratmeter Wohnfläche einem Unterschied von rund 19 Prozent. Mit Hinweis auf die sich ihrer Meinung bis dato ergebenden Überzahlungen hatte die Frau von April 2001 bis zu ihrem Auszug Ende Januar 2002 keine Miete mehr gezahlt. Zu Unrecht, so das Landgericht Gießen. Die Kernaussage der Richter: Fehlt im Mietvertrag eine eindeutige Bezeichnung der Wohnfläche, darf der Mieter mit Hinweis darauf nicht später die Miete mindern (Az:1 S 243/03)
Mietvertrag: Duldungspflicht bei Einbau von Funkablesegeräten
Mieter müssen den Einbau neuer, zur Funkablesung geeigneter Geräte für die Erfassung des Warmwasser- und Heizungsverbrauchs dulden auch wenn sie Angst vor der Strahlung solcher Geräte haben. Das ist der Tenor einer Entscheidung des Landesgerichts (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 63 S 451/10. Solche Geräte führten zu einer Wohnwertverbesserung, da danach für die Übermittlung der gemessenen Werte ein Betreten der Wohnung nicht mehr erforderlich sein werde. Daher bestehe eine Duldungspflicht auf Seiten des Mieters. Außerdem habe er keine objektivierbaren Kriterien für die behauptete Gesundheitsgefährdung durch Funkstrahlen vortragen können.
Mietvertrag: „Gemietet wie besichtigt“
Enthält der Mietvertrag den Passus „die Wohnung wird wie besichtigt übernommen“, entbindet das den Vermieter nicht von der Pflicht, Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung zu beseitigen. Selbst wenn die Schimmelschäden bei der Besichtigung klar erkennbar waren. Das entschied das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte unter dem Aktenzeichen 8 C 60/09. Der zugrunde liegende Fall: Zum Zeitpunkt der Anmietung befand sich an der Außenwand des Erkerzimmers Feuchtigkeit. Der Kläger behauptete, ihm sei bei der Wohnungsbesichtigung erklärt worden, die Ursache für die Feuchtigkeit sei beseitigt. Es fehle nur noch der Anstrich. Seither habe sich der Schimmelbefall aber noch verstärkt. Nachdem der Vermieter sich weigerte, den Schimmel zu beseitigen, trafen sich beide vor Gericht wieder. Das Amtsgericht entschied eindeutig zu Gunsten des Klägers: Durch den strittigen Vertragspassus „gemietet wie besichtigt“ seien nur gesetzliche Gewährleistungsrechte ausgeschlossen. Der Mieter könne also nicht die Miete mindern oder Schadens- oder Aufwendungsersatz von seinem Vermieter verlangen. Der Erfüllungsanspruch hingegen bleibe bestehen. Der Vermieter muss den Schimmel beseitigen.
Mietvertrag: Vorsorglich verklagen
Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 146/10. So können Vermieter sicherstellen, dass sie ihr Geld bis zur Wohnungsräumung auch tatsächlich bekommen. Allerdings muss der Immobilieneigentümer nachweisen, dass seine Sorge vor einem Forderungsausfall berechtigt ist.
Mietvertrag: Verwertungskündigungen künftig einfacher
Nach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) können sich Vermieter künftig einfacher von unliebsamen Mietern trennen, wenn das Mietverhältnis auf Dauer unrentabel ist. Ein finanzieller Verlust auf lange Sicht sei mit den im Grundgesetz verankerten Eigentumsrechten nicht vereinbar, so die BGH-Richter in ihrem Entscheid unter dem Aktenzeichen VIII ZR 226/09. Im Streitfall ging es um eine Immobilie, die in der ehemaligen DDR unter staatlicher Verwaltung gestanden und die die Kläger Anfang der 1990er-Jahre als Erben des früheren Eigentümers zurückbekommen hatten. Weil die Immobilie ohne vermietete Wohnungen zu einem höheren Preis verkauft werden könnte, landete der Fall schließlich vor der obersten Instanz der Zivilgerichtsbarkeit, die mit ihrer Entscheidung so genannte Verwertungskündigungen in Zukunft erleichtert.
Mietvertrag: Wildkräuter statt Englischem Rasen
Eine Wiese mit Wildkräutern ist nicht jedermanns Geschmack. So geschehen auch in einem Fall, in dem sich Vermieter und Mieter vor dem Landgericht (LG) Köln stritten. Danach sollte der Mieter laut Mietvertrag für die Gartenpflege sorgen, was er auch tat. Allerdings wandelte er den vormals englischen Rasen in eine Wiese mit Wildkräutern um, was den Unmut des Vermieters hervorrief. Nach Ansicht des Kölner LG war das Handeln des Mieters aber in Ordnung. Der Mieter dürfe den Garten nach eigenem Gutdünken gestalten, dem Eigentümer stehe kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gestaltung zu. Erst wenn er das Grün offensichtlich vernachlässige, dürfe der Vermieter Profis für die Gartenpflege beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter in Rechnung stellen (Az: 1 S 119/09).
Mietvertrag: Ende der Energiewende
Obwohl die Energiekosten explodieren, will nicht jeder Eigentümer seine alte Heizung gegen modernere Haustechnik tauschen. Falls ein Vermieter lieber auf seinen Heizungs-Oldtimer setzt, muss der Mieter dies akzeptieren. Jedenfalls lässt sich aus dem Mietvertrag keine anderslautende Verpflichtung des Vermieters herleiten. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Kosten für den Heizungstausch aus eigener Tasche tragen wollte. Mit ihrer Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 10/11 stellte jedenfalls der Bundesgerichtshof (BGH) klar, dass ein Mieter nicht verlangen kann, dass der Vermieter ihm den Einbau einer modernen Heizungsanlage gestattet.
Mietvertrag: Eisige Angelegenheit
Schnee, Eis und Matsch sind die Begleiter des Winters und können für Fußgänger leicht zur Gefahrenquelle werden. Daher sind die Immobilieneigentümer als Anlieger in der Pflicht, die an ihre Grundstücke angrenzenden Gehwege frei zu räumen. Im Rahmen des Mietvertrags ist der Vermieter zwar grundsätzlich berechtigt, seine Verantwortung für den Winterdienst auf seine Mieter zu übertragen. Allerdings darf er diese Pflicht nicht ausschließlich auf die Erdgeschossmieter abwälzen, wenn es sich um ein Mehrparteien-Haus handelt. In einem solchen Fall müssen die Winterdienstpflichten gerecht und angemessen zwischen den Mietern aufgeteilt werden. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgericht (AG) Köln unter dem Aktenzeichen 221 C 170/11 hervor.
Mietvertrag: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kein Muss
Vermieter erkundigen sich verständlicherweise vor Abschluss eines Mietvertrags im Rahmen der Mieterselbstauskunft über das Zahlungsverhalten und die Zahlungsfähigkeit eines Mietinteressenten. Eine Möglichkeit hierzu bietet eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters. Der allerdings ist auf Verlangen seines Noch-Mieters nicht verpflichtet, eine solche Bescheinigung, die eine Quittung für geleistete Mietzahlungen übersteigt, auszustellen. Das geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 238/08 hervor. Zur Begründung nannte das Gericht den Umstand, dass der Vermieter mit der Ausstellung einer solchen Bescheinigung die eigene Rechtsposition gefährde, da das Schriftstück als eine Ausgleichsquittung beziehungsweise ein negatives Schuldanerkenntnis interpretiert werden könne.
Mietvertrag: Rad vom Hof
Widerruft der Vermieter die vormals gegebene Erlaubnis, dass die Kinder des Mieters ihre Fahrräder im Hof abstellen dürfen, muss der Mieter dies hinnehmen. Vorausgesetzt der Eigentümer hat für seinen Meinungswandel einen sachlichen Grund. So der Tenor einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 67 S 70/11. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter seine Erlaubnis zurückgenommen, als der Mieternachwuchs alt genug war, seine Velos selbstständig in den dafür vorgesehenen Kellerraum zu tragen. Das durfte er, so das Berliner LG.
Mietvertrag: Verstopfter Abfluss
Eine Verstopfung mit Folgen hat einen Streit zwischen Vermieterin und Mieterin vor Gericht ausgelöst. Konkret ging es vor dem Amtsgericht (AG) Berlin-Neukölln um ein durch Eis verstopftes Abflussrohr der beklagten Mieterin. Dies hatte zu einem Wasserschaden in der darunter liegenden Wohnung geführt. Der Schaden ereignete sich während einer längeren Abwesenheit der Beklagten. Die hatte argumentiert, sie sei ihren vertraglichen Obhutspflichten ausreichend nachgekommen, indem sie eine Bekannte beauftragt hatte, sich um die Wohnung zu kümmern. Das Berliner AG widersprach. Ein Mieter hafte grundsätzlich selbst, wenn durch die Nachlässigkeit von Freunden und Bekannten ein Schaden verursacht werde. Da ein Mieter nach Meinung des Gerichts außerdem dazu verpflichtet ist, seinem Vermieter einen möglichen Mangel an der Mietsache unverzüglich anzuzeigen und im Rahmen seiner Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass ein Schaden sich nicht vergrößert und die vom Schaden ausgehende Gefahr möglichst umgehend unterbunden wird, gab das Gericht der Schadenersatzklage der Vermieterin in vollem Umfang statt. Die Klägerin verlangte, dass die Mieterin den Schaden ersetzt und außerdem die von dem Mieter der unteren Wohnung einbehaltene Mietminderung nachzahlt (Az: 13 C 197/11).
Mietvertrag: Blumige Angelegenheit
Mieter müssen akzeptieren, wenn der Vermieter Blumenkästen an der Außenseite des Balkons laut Mietvertrag verbietet und stattdessen die Blütenpracht in Kübeln nur an der Innenseite des Balkons oder auf der Brüstung angebracht werden darf. Das geht aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin unter dem Aktenzeichen 67 S 370/09 hervor.
Mietvertrag: Geschmacksgrenze
Nicht alles, was gefällt, ist erlaubt. Zumindest muss es nach dem Auszug aus der Mietwohnung wieder auf ein normal geschmackliches Maß korrigiert werden. So die Quintessenz einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Essen unter dem Aktenzeichen 10 S 344/10. Geklagt hatte ein Vermieter, dessen Ex-Mieter auf eine ausdrucksstarke Farbwahl beim Streichen der Wände gesetzt hatte. Das sei auch während der Vertragslaufzeit völlig in Ordnung, so die Richter. Es stelle jedoch unabhängig von der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel eine Vertragsverletzung dar, wenn der Mieter die Mietsache in einem farblichen Zustand zurückgibt, welcher die Grenzen des normalen Geschmacks überschreitet, so dass eine Neuvermietung der Räume im geschaffenen Zustand praktisch unmöglich sei. Der Ex-Mieter müsse bei Vertragsende für einen deckenden hellen Anstrich sorgen. Auch unbearbeitete Flächen, beispielsweise wenn um Möbel herumgestrichen worden sei, müsse ein Eigentümer nicht hinnehmen. Die Richter verurteilten den Mieter daher zu entsprechendem Schadensersatz.
Mietvertrag: In die Röhre geguckt
Ende April 2012 endete das analoge Satellitenfernsehen in Deutschland. Stellt der Vermieter die Empfangstechnik auf digitales Fernsehen um, kann er die hierfür anfallenden Kosten auf die Mieter umlegen. Einen für das digitale Fernsehen nötigen Receiver muss der Mieter allerdings komplett auf eigene Kosten anschaffen. Der Vermieter ist nämlich nur verpflichtet, die Fernsehsignale bis zur Anschlussdose der Wohnung zu legen. Darüber hinaus, so entschied das Amtsgericht (AG) Wedding, kann der Eigentümer seinen Mieter auf alternative Empfangsmöglichkeiten, beispielsweise auf das Internetfernsehen, verweisen (Az: 22a C 308/09).
Mietvertrag: Ab Schlüsselrückgabe
Sechs Monate Zeit hat ein Vermieter, von seinem Ex-Mieter Schadenersatz wegen „Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache“ zu verlangen. Ab wann diese Frist läuft, hat der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 8/11 geklärt. Fallen Schlüsselrückgabe und Auszug des Mieters zeitlich auseinander, beginnt die Verjährungsfrist nach Meinung des BGH erst mit der Schlüsselrückgabe. Im Streitfall endete der Mietvertrag zum 30. September, die Mieter zogen aber bereits Ende Juni aus. Das sei für den Beginn der Verjährungsfrist unerheblich. Mieter könnten nicht durch einen Auszug vor Ende der Vertragsfrist die Verjährungsfrist für den Schadenersatzanspruch verkürzen, so das Gericht.
Mietvertrag: Nippes muss weichen
Liebhaber von dekorativen Dingen dürfen ihre schönen Sachen nur innerhalb der Wohnung ausstellen. Der Flur eines Miethauses ist hingegen tabu. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Münster unter dem Aktenzeichen 38 C 1858/08 hervor. Geklagt hatte ein Vermieter, dessen Mieterin den Hausflur mit Blumenampeln, Tüllstoffbahnen und einer alten Nähmaschine schmückte. Für den Geschmack des Hauseigentümers war das entschieden zuviel. Recht so, urteilte das Münsteraner AG, das in der Vorgehensweise der Mieterin keinen „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache sahen. Die Mieterin musste daraufhin den Flur freiräumen.
Mietvertrag: Schlüsselfrage
Kann der Mieter seine angemietete Wohnung ohne Schlüssel nutzen? Dieser kuriosen Frage gingen die Richter des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf unter dem Aktenzeichen I-10 U 60/10 auf den Grund. Die Antwort lautete: nein. Folglich kann der Eigentümer auch keine Miete verlangen. Im zugrunde liegenden Fall stritten die beiden Vertragsparteien, ob der Vermieter dem Mieter die Schlüssel zur Wohnung übergeben hatte. Der Mieter behauptete, dass er diese nie erhalten und die Wohnung daher auch nicht genutzt hatte. Der Vermieter konnte das Gegenteil nicht beweisen. Die OLG-Richter gaben dem säumigen Mieter Recht: Der Vermieter müsse dem Mieter sämtliche Schlüssel für die gemieteten Räume übergeben, um ihm das alleinige Besitzrecht zu verschaffen. Das sei zwingende Voraussetzung für eine Mietzahlung. Verträge bzw. mündliche Vereinbarungen allein seien nicht entscheidend.
