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Schutz vor Baupfusch

Baupfusch – davon haben viele schon mal etwas gehört! Immer wieder dominieren besonders schlimme Erfahrungen von Häuslebauern die Berichterstattung der Medien rund um den Hausbau. So ist es nicht verwunderlich, dass man als zukünftiger Bauherr oder zukünftige Bauherrin nicht um dieses Thema herumkommt und einfach nur hofft, dass beim eigenen Hausbau nichts schief gehen wird. Aktuelle Datenauswertungen zeigen, wie oft diese Hoffnung enttäuscht wird. Allerdings hat auch nicht immer Baupfusch Schuld, wenn es zu Problemen auf der Baustelle kommt.

Baupfusch zerstört nicht selten die harmonische Vorstellung, die Bauherren von ihrem Hausbau haben.

In diesem Ratgeber klären wir Sie über Baupfusch, Baumängel oder Bauschäden auf, zeigen Ihnen, was Sie tun können, um Baupfusch vorzubeugen und helfen Ihnen, wenn Sie auf Ihrer Baustelle Baumängel entdeckt haben!

Wissenswertes zu Beginn

„Hoffentlich geht alles gut!“ – Das hoffen bestimmt alle Bauherren vor dem Baustart ihres Eigenheims. Die Angst vor Baupfusch ist groß, ist das Eigenheim doch oftmals ein langgehegter Traum, für den viele Menschen jahrelang sparen. Doch wie realistisch ist denn noch der perfekte Hausbau, bei dem alles glatt läuft?

So ein fehlerfreier Hausbau sei „mehr eine Ausnahme als die Regel“ - zu diesem Schluss kommt man in einem Artikel der Welt vom April 2021. Die Grundlage dafür bieten 1265 Prüfberichte von Bausachverständigen für Einfamilienhäuser, welche zwischen 2017 und März 2019 angefertigt wurden. Eine Studie des Bauherren-Schutzbundes (BSB) fand sogar heraus, dass auf Basis von 700 Baustellenkontrollen bei 100 Neubauvorhaben durchschnittlich 29 Baumängel gefunden wurden. BSB-Geschäftsführer Florian Becker kommt zu einem ernüchternden Urteil und meint Bauen ohne Mängel könne heute ausgeschlossen werden, da dafür die Anforderungen zu komplex und der Markt überlastet sei.

Baupfusch hat viele Gesichter - ob Risse in der Wand, Schimmel an den Wänden oder undichte Fenster und Türen.

Doch Baupfusch passiert nicht immer erst beim Bauen selbst. So entstehen zum Beispiel schon 40 % der späteren Baumängel in der Planungsphase der Immobilie. Noch schlimmer: Von den 60 % der Fehler, die während des Bauens passieren, werden nur 20 % noch in der Bauphase entdeckt und ausgebessert. 69 % fallen immerhin im Zeitraum der Gewährleistung auf. Jedoch bleiben 11 % unentdeckt oder fallen erst nach Ablauf der Gewährleistung auf – hier muss der Eigenheimbesitzer für die Korrektur oftmals tief in die eigene Geldbörse greifen.

Generell kann Baupfusch teuer werden, zu dem Ergebnis kommt auch die bereits erwähnte BSB-Studie. 58 % der begutachteten Fehler haben dabei Schäden von bis zu 5.000 Euro pro Haus verursacht. Bei 40 % beläuft sich die Schadensumme zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Besonders hart trifft es 7 % der Fälle, in denen der Schaden teurer als 50.000 Euro ausfällt. Zudem merkt der Bauherren-Schutzbund (BSB) an, dass der Baumangel immer teurer wird, je später man ihn entdeckt. Daher ist eine frühe Erkennung und Beseitigung das A und O.

Im Folgenden klären wir Sie genau über Baupfusch auf, erklären Ihnen die häufigsten Baumängel und geben Ihnen Tipps, was Sie tun können, wenn Sie auf Ihrer Baustelle Baupfusch entdecken.

Was ist Baupfusch?

Wer sich über das Thema Baupfusch informieren möchte, stößt immer wieder auf verschiedene Begriffe: Baumängel, Bauschäden, Baupfusch oder Baufehler. Zunächst ist es wichtig zu wissen, was man unter den einzelnen Bezeichnungen versteht und wie sich diese voneinander differenzieren.

Die wichtigsten Begriffe kurz definiert

Baupfusch:

Baumängel können aufgrund ihrer komplexen Definition nur von Fachmännern identifiziert werden.

Hier handelt es sich um einen Sachmangel am Bauwerk oder bei Bauleistungen, welcher über zwei klare Definitionen verfügt: Eine findet man im §633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die in Verträgen für Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen (VOB/B-Verträge).

Es liegt also ein Sachmangel vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit eines Gebäudes nicht erfüllt wurde, wenn sich das Gebäude nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet, eine Beschaffenheit aufweist, die bei Bauwerken gleicher Art unüblich ist oder die der Auftraggeber nach Art des Gebäudes nicht erwarten kann (BGB). Zudem liegt ebenfalls ein Baumangel vor, wenn die erbrachten Leistungen beim Bau gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen (VOB/B-Vertrag – gilt nur bei Abschluss).

Eine Unterscheidung von wesentlichen und unwesentlichen Baumängeln kommt vor allem bei der Abnahme des Bauwerks nach § 640 BGB eine wichtige Rolle zu, denn sie beeinflusst den weiteren Bauverlauf. Dabei ordnet man die Baumängel jedoch immer in einer Einzelfallentscheidung den jeweiligen Kategorien zu und orientiert sich dabei an der Art des Mangels, den Auswirkungen des Mangels auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtwerkleistung, dem Umfang der Mangelbeseitigungskosten und mögliche Spätfolgen. Zudem erfolgt eine Abwägung der Interessen beider Parteien (Auftraggeber & Auftragnehmer) sowie das Maß der möglichen Beeinträchtigung.

Baumangel:

Korrekterweise muss man hier von einem Sachmangel am Bauwerk oder bei Bauleistungen sprechen, über zwei gültige, klare Definitionen, zum einen im §633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), zum anderen im Vertrag für Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen (VOB/B-Vertrag) verfügt. Danach liegt ein Sachmangel vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit eines Gebäudes nicht erfüllt wurde, wenn sich das Gebäude nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet, eine Beschaffenheit aufweist, die bei Bauwerken gleicher Art unüblich ist oder die der Auftraggeber nach Art des Gebäudes nicht erwarten kann (BGB). Zudem liegt ebenfalls ein Baumangel vor, wenn die erbrachten Leistungen gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen (VOB/B-Vertrag – gilt nur bei Abschluss).

Die verschiedenen Arten von Baumängeln:

Eine Folge von Baumängeln ist immer die Wertminderung des Gebäudes, bis der Fehler vollständig und korrekt beseitigt wurde. Vor allem unentdeckte Mängel können dabei auch noch andere, weitreichendere Auswirkungen haben, welche in Mängel- oder Mangelfolgeschäden kategorisiert werden. Zudem spricht man auch oft von einem Bauschaden als Folge eines Baumangels.

Mängelschäden:

Hier entstehen als Folge eines Baumangels weitere Schäden am Bauwerk. So können Feuchtigkeitsschäden zu Schimmel an anderen Bauteilen führen, die zunächst nicht betroffen waren.

Mangelfolgeschäden:

Bei Mangelfolgeschäden hat ein Baumangel negative Auswirkungen auf das Vermögen des Auftraggebers. Verschiebt sich zum Beispiel durch einen Baumangel der Einzugstermin, entstehen dem Bauherren so unvorhergesehene Kosten, die als Mangelfolgeschäden zu bezeichnen sind.

Bauschaden:

Ein Bauschaden bezeichnet die Verschlechterung einer Immobilie durch ein schädigendes Ereignis, wie einen Baumangel. Es kann also eine Folge eines Baumangels sein, muss es aber nicht. Der Begriff Bauschaden ist klar in der DIN-Norm 31051 definiert. Dabei umfasst die Verschlechterung das Abblättern, das Abplatzen, die Korrosion oder die Undichtigkeit einzelner Baustoffe bzw. -teile in Abhängigkeit des Schweregrads. Genau wie beim Baumangel resultiert ein Bauschaden immer in der Wertminderung des Gebäudes.

Die häufigsten Baumängel beim Hausbau

In dieser Infografik sieht man, wo beim Hausbau die häufigsten Baumängel entstehen.

 

Baumängel lassen oft auf Ausführungsfehler oder falsches bzw. falsch-verwendetes Baumaterial zurückführen. Sind dadurch die 4 folgenden Bereiche betroffen, kann es besonders schwerwiegende Folgen haben. Daher sollte dieser Baupfusch frühzeitig erkannt werden:

Der Hausbau hat sich stetig weiterentwickelt. Mittlerweile können Massivhäuser durch moderne Technik, aber auch verbesserte Baustoffe innerhalb von 6 Monaten errichtet werden. Diese Baumaterialien sind allerdings sehr komplex und müssen daher genau nach Anweisung verbaut werden. Ein nicht kompatibler Untergrund unter dem Außenputz, falsch angesetzter Mörtel, die Verwendung von Bauschaum als Mörtel-Alternative oder falsch gesetzte Dehnungsfugen im Estrich sind nur einige Ausführungsfehler, die kostspielige Ausbesserungen nach sich ziehen.

Dieses Problem kann nicht nur Bauherren mit einem Keller betreffen. Auch die Bodenplatte sollte ausreichend vor Wassereindringung geschützt werden. Das passiert in der Regel mit einer sogenannten Schweißbahn, welche das Gebäude nach unten hin abdichtet. Bei einer nicht fachgerechten Verbauung oder bei einer Beschädigung durch Nägel oder ähnliches kann es vorkommen, dass später Wasser ins Haus eindringt. Auch nicht richtig abgedichtete Türen oder bodentiefe Fenster sind Ursachen für Feuchtigkeit im Haus. Vor allem nach einem Winter kann es vorkommen, dass Tauwasser unter den Balkon- oder Terrassentüren oder Fenstern in den Wohnraum fließt.

Von einer fehlerhaften bis hin zu einer fehlenden Wärmedämmung – die Liste der Baumängel in diesem Bereich ist lang. Leider wirkten sich dies immer auf die Energieeffizienz des Gebäudes aus und belastet so am Ende das Portemonnaie des Eigentümers. Besonders am Dach, dem wohl anfälligsten Ort für Baumängel, passieren immer wieder Ausführungsfehler bei der Dämmung. Auch problematisch: Firmen, die mit Wärmeverbundsystemen arbeiten, fehlt oftmals die erforderlichen Fachkenntnisse.

Ebenso problematisch wie die Wärmedämmung der Neubauten ist auch die Luftdichtigkeit. Eine nicht fachgerecht hergestellte luftdichte Gebäudehülle, die zum Beispiel durch fehlerhaft verbaute Dampfsperren entsteht, ist nicht so leicht zu beheben. Hier leidet dann nicht nur das Raumklima und das Wohlfühlgefühl der Bewohner. Die Folgen wie Feuchtigkeit oder Schimmel sind oftmals so weitreichend, dass auch gleich die Wärmedämmung mitbetroffen ist. 
Um diese häufigen Baumängel zu vermeiden, hat Town & Country Haus den Hausbau-Schutzbrief eingeführt. Er sorgt für Qualität und Sicherheit beim Hausbau und schützt Bauherren optimal nicht nur während, sondern auch vor und nach dem Hausbau. Dabei entstehen den Town & Country Bauherren keine Mehrkosten, denn der Hausbau-Schutzbrief ist im Kaufpreis ihres Massivhauses inklusive. Welche Leistungen genau Baumängel verhindern sollen, erfahren Sie im nächsten Punkt.

Informieren Sie sich in diesem Zusammenhang auch über diese Themen:

Schutz vor Baupfusch – Mit diesen 7 Tipps sichern Sie sich ab!

Wie bereits erwähnt, scheint es einen fehlerfreien Hausbau in Deutschland nicht mehr zu geben. Durchschnittlich bis zu 29 Baumängel sollen laut einer Bauherren-Schutzbund e.V.-Studie auf der Baustelle eines Neubaus vorkommen. Dennoch sollten Sie nicht in Panik verfallen, denn einigen häufigen Baumängeln kann man mit guter Planung und diesen 7 Tipps entgegenwirken:

Tipp 1: Seriöses Hausbauunternehmen wählen

Sich für ein Hausbau-Unternehmen zu entscheiden, ist nicht immer einfach.

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, begibt sich auf die Suche nach dem richtigen Bauunternehmen, das einem bei der Traumerfüllung hilft. Aufgrund steigender Baupreise greifen viele Bauinteressierte auf kleine, regionale Baufirmen zurück, die mit günstigen Preisversprechen locken. Hier sollte man allerdings aufpassen und die Unternehmen und deren Angebote genau überprüfen! Oftmals wurden die Kosten sehr ungenau oder knapp kalkuliert, um attraktiv zu wirken. Die Folge: Während des Bauens kommen ungeplante Mehrkosten auf die Bauherren zu. Wichtig sind auch die Referenzen der Unternehmen: Was hat die Firma bereits gebaut? Wie viele Aufträge muss sie zeitgleich bearbeiten? Haben andere Bauherren in der Region schon Erfahrung mit dem Unternehmen gesammelt? 

Wenn man sich für ein Hausbau-erfahrenes Unternehmen wie Town & Country Haus entscheidet, wird man am Ende profitieren. Wir sind nicht nur Deutschlands meistgebautes Massivhaus, sondern vereinen knapp 25 Jahre Erfahrung und über 40.000 gebaute Häuser mit der Regionalität, die den Bauherren wichtig ist. Der regionale Town & Country Partner kommt aus der Umgebung, kennt sich aus mit den lokalen Baubestimmungen und ist für die Bauherren bei Fragen und Problemen immer in greifbarer Nähe.

Tipp 2: Sich für eine bewehrte und geprüfte Bauplanung entscheiden

Der Hausbau kann nur gut laufen, wenn er auf einer optimalen Planung basiert.

Der große Vorteil von Architektenhäusern ist die Individualität. Der Architekt ist dabei stets bemüht, Sonderwünsche umsetzbar in den Bauplänen zu verankern. Allerdings stellt genau dieses Merkmal auch immer ein Risiko dar, da das Haus so zum ersten Mal gebaut wird. Mögliche Planungsfehler erkennt man erst bei der Ausführung. 

Um Baupfusch und spätere Fehler schon bei der Planung zu verhindern, hat man zwei Möglichkeiten: Zum einen kann man einem unabhängigen Sachverständigen die Baupläne zu Kontrolle vorlegen oder zum anderen kann man sich auch für die standardisierte Bauweise eines Typenhauses entscheiden. Town & Country Massivhäuser wurden bereits über 40.000-mal in ganz Deutschland gebaut. Das bedeutet: Unsere Baupläne sind geprüft und bewehrt, das Risiko auf Planungsfehler auf ein Minimum reduziert. 

Trotzdem muss man bei Town & Country Haus nicht an Individualität einbüßen. Ob verschiedene Grundriss-Varianten, Gestaltungsmöglichkeiten (Vordach, Fassadenfarbe, etc.) oder Sonderwünsche - die regionalen Town & Country Partner planen das Massivhaus genau nach den Wünschen der Bauherren. 

Tipp 3: Auf geprüfte Markenqualität setzen

Siegel und Prüfzeichen können Anzeichen auf gute Qualität sein.

Ein Haus ist immer nur so gut wie die Materialien, mit denen es gebaut wird. Um Baupfusch durch falsche Baustoffe oder deren fehlerhafte Verarbeitung zu vermeiden, sollte man also auf geprüfte Markenprodukte setzen. Das tut Town & Country Haus!

Ein Hausbau-Schutzbrief, der im Kaufpreis aller angebotenen Massivhäuser inklusive ist, sichert Bauherren optimal ab. Er sorgt nicht nur für Planungs- und Finanzierungssicherheit vor dem Bau, sondern garantiert auch eine gute Qualität während des Hausbaus sowie Schutz vor existenziellen Bedrohungen nach dem Bau.

So ist zum Beispiel die Verwendung von Markenprodukten ebenso vorgeschrieben, wie das Bauen der Häuser nach TÜV-geprüften Bau- und Montagevorschriften. Bauherren können also absolut sicher sein, dass ihr Town & Country Haus mit den besten Baustoffen und nach heute anerkannten Regeln der Technik in der bestmöglichen Qualität gebaut wird.

Tipp 4: Abschluss einer Bauleistungsversicherung 

Versicherungen schaffen Absicherung und sorgen bei Bauherren für ein beruhigtes, sorgenfreies Gefühl.

Versicherungen für den Hausbau schließen Bauherren vor allem ab, um sich und ihre Baustelle vor Schäden durch Unwetter, Sturm, Feuer, Hochwasser oder Vandalismus zu schützen. Was kaum ein Bauherr weiß: Auch Baupfusch wird zum Teil von einer Versicherung gedeckt – der Bauleistungsversicherung. Diese erstattet Bauherren (je nach Anbieter und Versicherungsumfang) Schäden durch unbekannte Eigenschaften des Baugrunds, Konstruktions- und Materialfehler und Fahrlässigkeit. Daher wird sie gern als Allgefahrendeckung bezeichnet. Town & Country Bauherren profitieren von dieser Versicherung, ohne dass sie sie zusätzlich zum Hauskaufvertrag abschließen müssen, denn sie ist Teil des Hausbau-Schutzbriefes.

Tipp 5: Nicht ohne ein Baugrundgutachten bauen

Die Ergebnisse des Bodengrundgutachtens sind ausschlaggebend für die Erdarbeiten und die Gründung.

Man hat gerade neu gebaut und ist froh, endlich in seinem Traumhaus wohnen zu dürfen. Doch da tauchen auch schon die ersten Probleme auf: Risse in der Wand, die immer weiterwachsen. Ein hinzugerufener Gutachter stellt fest, dass ein Teil des Bodens, auf dem das Haus gebaut wurde, abgesackt ist, da man nur mit einer Bodenplatte statt einem Streifenfundament gegründet hat. Ein Alptraum für jeden Bauherren! 

Daher gilt: Man muss wissen, auf welchem Grund und Boden man baut. Wird ein Baugrundgutachten, auch Bodengrundgutachten, nicht vom Architekten oder der Baufirma angeboten, sollte man dennoch darauf bestehen und es selbst beauftragen. Diese zusätzlichen Kosten zahlen sich aus! Auch hier profitieren Town & Country Bauherren wieder: Das Bodengrundgutachten ist im Hausbau-Schutzbrief inklusive und kostet die Bauherren somit keine Extrakosten.

Tipp 6: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!

Ein guter Bauleiter oder ein unabhängiger Bausachverständiger können die Überprüfung des Baufortschritts übernehmen.

Auch wenn man sich ein seriöses Bauunternehmen ausgesucht hat und bisher mit dem Baufortschritt zufrieden ist, zählt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser! Daher sollte man bei seinen häufigen Baustellenbesuchen nicht nur die Fortschritte bestaunen, sondern auch mit wachsamen Augen nach möglichen Baumängeln Ausschau halten. 

Hat man allerdings wenig Ahnung vom Hausbau, übernimmt diese Aufgabe auch ein unabhängiger Bausachverständiger, Gutachter oder Architekt. Diesen müssen die Bauherren zwar selbst engagieren, allerdings begleitet er auf Wunsch den gesamten Bau und kann so Baupfusch schnell auf die Schliche kommen. 

Der richtige Zeitpunkt für einen Baustellenrundgang mit einem unabhängigen Fachmann ist aber spätestens bei der Bauabnahme. Hier bietet der Hausbau-Schutzbrief wieder einen Vorteil: Bei Town & Country Haus kontrolliert ein unabhängiger Bausachverständiger des TÜV oder VQC das neugebaute Massivhaus einmal komplett in Form einer Inklusivleistung.

Tipp 7: Nicht ganz dicht? Blower-Door-Test!

Der Blower-Door-Test zeigt Schwachstellen des Neubaus auf.

Ein Problem mit der Dichtigkeit des Hauses zählt zu den häufigsten Baumängeln beim Neubau und hat häufig verschiedene Ursachen. Die Folgen können, wie bereits erwähnt, fünfstellige Schäden nach sich ziehen. Dabei gibt es einen einfachen Test, der die Dichtigkeit des Hauses prüft: den Blower-Door-Test. Bauherren sollten darauf nicht verzichten, wenn sie beim Thema Baupfusch auf Nummer sicher gehen wollen. Bei Town & Country Haus ist diese Dichtigkeitsprüfung als Inklusivleistung im Hausbau-Schutzbrief integriert.

Ein Hausbau-Schutzbrief ist zum Beispiel im Kaufpreis dieser Häuser enthalten:

Sie haben einen möglichen Mangel entdeckt? Das sollten Sie tun!

Haben Bauherren einen vermeintlichen Baupfusch entdeckt, überschlagen sich manchmal die Emotionen. Die Angst vor Mehrkosten mischt sich mit dem Ärger über die wohlmöglich schlechte Arbeit der Baufirma. Oftmals fühlt man sich auch einfach hilflos und weiß nicht, was man nun als erstes tun soll. So suchen zum Beispiel manche Bauherren Rat im Internet und durchforsten Foren, nur um am Ende noch verunsicherter zu sein. Daher heißt das oberste Gebot in einem solchen Fall: Ruhe bewahren und sich nicht zu Kurzschlussreaktionen hinreißen lassen! 

Zunächst sollte man wissen, dass mit entdeckten Baumängeln immer eine Beweispflicht einher geht. Dabei zählt, wann sie entdeckt wurden. Vor der Bauabnahme liegt es am Bauunternehmen glaubhaft zu versichern, dass der entdeckte Fehler kein Baumangel ist. Nach der Bauabnahme haben die Bauherren die Pflicht, zu beweisen, dass es sich um Baupfusch handelt. Wie das funktioniert, erfahren Sie hier.

Wer sich an folgende Checkliste hält, der macht alles richtig:

Mit dieser Checkliste wissen Sie genau, was im Falle eines Baumangels zu tun ist.

Fordern Sie kostenlos und unverbindlich Informationen an!

      






  
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