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Finanzierung für den Hausbau: Den Traum vom Eigenheim verwirklichen

Wenn der Platz in der Mietwohnung nicht mehr ausreicht oder Zuwachs unterwegs ist, ist eine räumliche Vergrößerung unausweichlich. Wer sich in dieser Situation seinen Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen will, steht vor vielen ungeklärten Fragen, die die Immobilienfinanzierung betreffen. Wie wichtig die Budgetplanung ist, welche Baunebenkosten unbedingt berücksichtigt werden sollten und wie die Gesamtkosten der Baufinanzierung gesenkt werden können, erklärt dieser Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze:

Bevor konkrete Pläne zum Hausbau geschmiedet werden, sollte eine sorgfältige Budgetplanung erfolgen, in der sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden.

Je mehr Eigenkapital Bauherren in die Finanzierung ihres Eigenheims einbringen können, desto geringer ist die benötigte Darlehenssumme von der Bank. Je weniger Geld Bauherren bei der Bank leihen müssen, desto bessere Zinskonditionen erhalten sie letztlich, da das finanzielle Risiko für die Bank geringer ist.

Die Baunebenkosten eines Hausbaus liegen bei etwa zehn bis 15 Prozent der gesamten erforderlichen Geldsumme und setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls aus Maklergebühren zusammen.

Bauherren können bei dem Kreditinstitut für Wiederaufbau (KfW) Darlehen für die Finanzierung ihres Eigenheims erhalten, die im Gegensatz zu sonstigen Banken geringere Zinskosten haben.

Budgetplanung: Was sollte ich vor der Finanzierung des Eigenheims beachten?

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um eine große finanzielle Verantwortung, die besondere Sorgfalt und Planung erfordert. Die monatlichen Raten sollten lückenlos und pünktlich bedient werden, die Finanzierung noch vor dem Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen sein und auch die berufliche Situation spielt eine entscheidende Rolle.

Bevor also über den Bau des Eigenheims nachgedacht wird, sollten sich Bauherren vorab über ihre finanziellen Möglichkeiten im Klaren sein. Hinsichtlich der Planung ist es sinnvoll, sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Das Ziel dabei ist es herauszufinden, wie viel Geld monatlich für die Darlehensraten zur Verfügung steht.

Wie eine solche Gegenüberstellung erfolgt, verdeutlicht die folgende Übersicht. Aus dieser Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben ergibt sich ein Differenzbetrag, der aufzeigt, wie viel Geld im Monat zusätzlich für die Raten eines Immobiliendarlehens zur Verfügung steht.

Wichtig: Ein finanzieller Puffer sollte stets mit einkalkuliert werden. So lassen sich unvorhergesehene Liquiditätsengpässe überbrücken, ohne dass die Bedienung der monatlichen Raten der Baufinanzierung in Gefahr gerät.

Wie gestalteten sich die Gesamtkosten eines Hausbaus?

Künftige Bauherren sollten außerdem wissen, dass die Gesamtkosten eines Eigenheims vielschichtig sind. Besonders im Hinblick auf den Darlehensbedarf sollte dieser Umstand Berücksichtigung erfahren. Die Gesamtkosten eines Eigenheims teilen sich wie folgt auf:

Notargebühren

Grundbuchkosten

Maklerprovision

Grunderwerbsteuer

Bodengutachten und Beantragung der Baugenehmigung

Erschließungskosten und Hausanschlüsse (Gas, Frisch- und Abwasser, Strom, Telefon etc.)

Kosten für die Vermessung

Baumfällung, Aushub für Keller bzw. Fundament sowie Abfuhr vom Erdreich

Kosten für Baustraße

Kosten für den Prüfstatiker

Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Wohngebäudeversicherung, Bauhelfer-Unfallversicherung, Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke etc.)

Kosten für Projektleitung und Honorar für Architekt

Kosten für Baugrundgutachten

 

Außenanlagen (Garten, Zugänge, Terrassen, Garage etc.)

Innenausbau

Welche Arten von Hausbaufinanzierungen gibt es?

Es gibt heute viele verschiedene Möglichkeiten die Finanzierung des Eigenheims erfolgreich auf die Beine zu stellen. Dabei existieren sogar Finanzierungsmodelle, die komplett ohne den Einsatz von Eigenkapital auskommen. Welche Optionen künftige Bauherren nutzen können, welche Charakteristika die einzelnen Finanzierungsmöglichkeiten haben und wie sie bei der Finanzierung Geld sparen können, erklären wir in den folgenden Absätzen.

Annuitätendarlehen – Planungssicherheit und Flexibilität

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um eine Finanzierungsform, in der die monatlichen Raten für den Hausbaukredit für einen festgelegten Zeitraum in der Höhe gleich bleiben. Diese Monatsraten setzen sich dabei aus zwei Teilen zusammen:

Tilgungsanteil: Mit dem Tilgungsanteil zahlen Sie den tatsächlich erhaltenen Darlehensbetrag, also die geliehene Geldsumme zurück.

Zinskostenanteil: Zinskostenanteil können als zusätzliche Gebühren für die Bereitstellung der Darlehenssumme verstanden werden.

Charakteristisch ist hierbei, dass der Zinskostenanteil immer weiter sinkt, während der Tilgungsanteil stetig steigt. Dies kann in der Praxis wie folgt aussehen:

Häufig einigen sich die Bank und der Bauherr auf eine Zinsbindungsfrist von zehn oder 15 Jahren. Üblicherweise bleibt daher nach der ersten Finanzierungsrunde eine Restschuld übrig, für die dann eine sogenannte Anschlussfinanzierung nötig ist. Ist dieser Punkt erreicht, ergeben sich für die Bauherren folgende Möglichkeiten:

Prolongation: Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank

Umschuldung: Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank

Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank mit der Besonderheit, dass die Darlehenssumme erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt wird.

Bei der Anschlussfinanzierung kann es sich ebenfalls um ein Annuitätendarlehen handeln, bei dem lediglich die Konditionen erneut verhandelt werden. So können die Höhe der monatlichen Rate, der zugrundeliegende Zins sowie die Zinsbindungsfrist neu festgelegt werden. Die zweite Finanzierungsrunde kann die noch bestehende Restschuld komplett tilgen oder es wird eine weitere Anschlussfinanzierung notwendig.

Wie ein Annuitätendarlehen in der Praxis aussehen kann, soll das folgende Beispiel veranschaulichen:

Kaufpreis der Immobilie: 300.000,00 Euro

Darlehensbetrag: 175.000,00 Euro

Eigenkapital: 125.000,00 Euro

Volltilgerdarlehen – Maximale Planungssicherheit

Das Volltilgerdarlehen ist im Prinzip ein Annuitätendarlehen. Doch der Bauherr hat beim Abschluss des Darlehens bereits Gewissheit darüber, zu welchem Zeitpunkt die Darlehenssumme getilgt ist. Hierbei liegt die vereinbarte Zinsbindungsfrist häufig bei 20 bis 30 Jahren.

Da eine Anschlussfinanzierung bei dieser Form der Finanzierung ausbleibt, ist die Flexibilität seitens des Kreditnehmers eingeschränkt. Sinken beispielsweise die Zinsen, kann er daraus keinen Vorteil ziehen. Andersherum könnte der Bauherr aber auch von steigenden Zinsen während der Zinsbindungsfrist profitieren.

Beim Volltilgerdarlehen fallen die Monatsraten aufgrund des hohen Tilgungsanteils in der Regel sehr hoch aus. Im Gegenzug erhalten Bauherren dafür aber häufig günstigere Zinsen von der Bank. Außerdem bietet ein Volltilgerdarlehen maximale Planungssicherheit und Darlehensnehmer müssen sich nicht mit Anschlussfinanzierungen beschäftigen.

Wie das Volltilgerdarlehen in der praktischen Umsetzung erfolgen kann, zeigt das folgende Beispiel:

Kaufpreis der Immobilie: 350.000,00 Euro

Darlehensbetrag. 250.000,00 Euro

Eigenkapital: 100.000,00 Euro

Gut zu wissen: Der Gesetzgeber räumt Darlehensnehmern, ungeachtet der vereinbarten Vertragslaufzeit eines Baudarlehens, ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren ein (vgl. § 489 BGB). Zu beachten ist hierbei jedoch die sechsmonatige Kündigungsfrist nach Ablauf der zehn Jahre, in der die Kündigung schriftlich erfolgen muss. Außerdem darf die jeweilige Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung im Falle des Gebrauchs des Sonderkündigungsrechts verlangen.

Variables Darlehen – Maximale Flexibilität, aber risikobehaftet

Während bei einem Annuitätendarlehen der Sollzins für die Dauer der Zinsbindungsfrist gleich bleibt, ändert sich der Zins bei einem variablen Darlehen alle drei Monate. Der Zinssatz wird dabei in Dreimonatsabständen an den Drei-Monats-EURIBOR angepasst. Dies ist ein Referenzzinssatz, zu dem sich Kreditinstitute untereinander Geldmittel ausleihen.

Die Besonderheit dieses Darlehens liegt in seiner Flexibilität: Zu jedem Zeitpunkt der Zinsanpassung kann das Darlehen in ein gängiges Annuitätendarlehen mit festen Zinsbindungsfestschreibungen umgewandelt werden oder es erfolgt eine Zinsanpassung an den neuen Referenzzinssatz.

Im Rahmen einer Baufinanzierung ist ein variables Darlehen jedoch unüblich. Sinnvoll kann diese Form des Darlehens dann sein, wenn nur noch eine geringe Restschuld besteht, für die eine Anschlussfinanzierung notwendig ist.

Wie können Bauherren Kosten sparen?

Bauherren können bei dem Bau ihres Eigenheims viele Möglichkeiten nutzen, um Kosten zu sparen. In der folgenden Übersicht haben wir die verschiedenen Optionen aufgelistet, die die Gesamtkosten des Hausbaus positiv beeinflussen:

Je mehr Eigenkapital in den Bau des Eigenheims eingebracht wird, desto geringer ist der Darlehensbedarf. Dies hat positive Auswirkungen auf die Zinskosten, denn je geringer die zu finanzierende Summe ist, desto bessere Zinsen vergibt die Bank.

Mit Sondertilgungen kann der Darlehensbetrag einmalig um einen vielfach höheren Betrag der monatlichen Tilgungsrate gesenkt werden. Somit sinken auch die Zinskosten für die weitere Laufzeit.

Das Kreditinstitut für Wiederaufbau (KfW) bietet Bauherren zinsgünstige Darlehen an, wenn sie beispielsweise bestimmte energetische Standards beim Neubau (dazu zählen unter anderem eine dicke Dämmung auf dem Dach und an Außenwänden sowie im Keller, Fenster mit Dreifachverglasung oder auch eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung) erfüllen. Außerdem können sie unter anderem Zuschussmittel wie zum Beispiel das Baukindergeld erhalten.

 

Die Bonität hat wesentlichen Einfluss auf die Risikoeinschätzung seitens der Bank. Je besser die Bonität, desto geringer ist das Kreditausfallrisiko. Dies äußert sich in niedrigeren Zinsen, die die Baufinanzierung letztlich günstiger machen.

Statt ein Grundstück zu kaufen, können Hausbauer auch ein Erbpachtgrundstück erwerben. Statt einer einmaligen Summe wird eine monatliche oder jährliche Pachtgebühr gezahlt. Die Vertragslaufzeit liegt hierbei häufig bei 99 Jahren. Diese Option ist für Bauherren interessant, die nur wenig bis gar kein Eigenkapital für die Finanzierung aufbringen können. Es bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass das Grundstück insgesamt günstiger wird, sondern nur die anfänglichen Kosten beim Hausbau geringer sind.

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