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Finanzspritze für den Bau: Welche Unterstützung bieten Finanzinstitute, Länder und Staat?

Bevor es auf die Suche nach dem passenden Haus und dem passenden Grundstück geht, ist selbstverständlich die eigene Finanzlage zu prüfen. Welche Möglichkeiten der Fremd- und Eigenfinanzierung es gibt, wird nachfolgend dargelegt.

Vorbereitungen für die Finanzierung: Überprüfung der Finanzlage

Bevor es an die Planung der Finanzierung geht, gilt es sich einen Überblick über die eigene Finanzlage zu verschaffen. Egal ob sich nun für den Bau oder den Kauf eines Hauses entschieden wird. Zwischen 10 und 20 Prozent der gesamten Darlehenssumme sollte durch Eigenkapital finanzierbar sein. Dies ist bei den meisten Banken die Voraussetzung, um einen Kredit gestattet zu bekommen. Der Anteil des Eigenkapitals kann selbstverständlich auch höher liegen. Umso höher der Eigenanteil ausfällt, umso geringer fallen schlussendlich die Zinssätze aus. Da durch den höheren Eigenanteil das Risiko für den Kreditgeber sinkt.

Doch was lässt sich als Eigenkapital anrechnen? Zum Eigenkapital zählen neben Tagesgeldkonten und Lebensversicherungen auch Darlehen von Arbeitgeber und Verwandten. Hinzugerechnet werden können zudem Kapitalanlagen, wie Aktienanteile oder Fonds. Vom daraus errechneten Eigenkapital sollten jedoch etwa zwischen drei und sechs Monatsgehälter abgerechnet werden. Die Abzüge dienen als Notreserven, die im Falle von unvorhersehbaren Kosten, wie Reparaturen oder plötzlich aufkommende Nachzahlungen, Sicherheit geben. Die Höhe des Eigenkapitals entscheidet dann nicht nur über die Höhe der Zinssätze, sondern zudem darüber, wie günstig die Immobilienfinanzierung ausfällt.

In Ausnahmefällen gibt es durchaus die Möglichkeit, den Kredit ohne Eigenkapital über bei der Bank zu beantragen. Dies ist aber nur möglich, wenn der Kreditbeantragende über ausreichend Bonität und Sicherheiten verfügt.

Neben dem Eigenkapital sind vor der Entscheidung für eine bestimmte Finanzierung, die Einnahmen (u.a. monatliches Nettoeinkommen und Rentenbezüge) und Ausgaben (u.a. Netto-Lebenshaltungskosten und monatliche Fixkosten) abzugleichen. Denn mithilfe der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist die leistbare Höhe der monatlichen Rate für die Kreditrückzahlung festlegbar.

Bausparen: Über Jahre angespartes Eigenkapital

Das Bausparen ist eine Möglichkeit, bereits frühzeitig mit dem Aufbau von zusätzlichem Eigenkapital zu beginnen.

Eigenkapital kann sich auch über mehrere Jahre mithilfe eines Bausparvertrags angespart werden. Das Bausparen verläuft in drei verschiedenen Etappen. Die erste Phase ist die Ansparphase, in der monatlich ein gewisses Eigenkapital bis zu einem festgelegten Mindestbetrag angespart wird. Es lohnt sich jedoch über den Mindestbetrag anzusparen, denn dadurch reduziert sich die Darlehenssumme.

Auf die Ansparphase folgt die Zuteilungsphase. Diese bestimmt den Zeitpunkt, an dem das Darlehen dem Bausparer gewährt werden kann. Wobei für die Zuteilung gewisse Voraussetzungen erfüllt sein müssen:

Das vereinbarte Mindestsparguthaben muss erreicht sein. Das Sparguthaben beträgt meist etwa 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme.

Eine gewisse Mindestvertragsdauer und eine Mindestsparzeit müssen erreicht sein.

Erzielung einer bestimmten Bewertungszahl. Deren Höhe hängt vom jeweiligen Tarif ab und stellt sicher, dass der Vertrag lange genug bespart wurde. Die Zahl ist im Vertrag vermerkt.

Nach der Zuteilungsphase kommt die Tilgungsphase. Für die Tilgung des Darlehens wird vorab ein gewisser Zeitraum festgelegt und diese erfolgt in der Regel über monatliche Raten. Die Länge des vereinbarten Rückzahlungszeitraums hat Einfluss auf Ratenhöhe und anfallenden Zinsen.

Die Finanzierung mit dem Bausparvertrag lohnt sich nicht zuletzt aufgrund der Ansparphase am meisten, wenn früh in die Finanzierung eingestiegen wird. Junge Menschen (ab 16 Jahren) können zudem häufig von Extra-Prämien profitieren. Wer sich in späteren Jahren gegen die Finanzierung entscheidet, hat jederzeit die Möglichkeit, innerhalb der Bausparphasen zu kündigen.

Das Annuitätendarlehen: Monatlich festgelegte Ratenzahlung

Die gängigste Immobilienfinanzierungsform ist immer noch das Annuitätendarlehen. Für dieses werden gemeinsam mit der Bank monatliche Raten vereinbart. Die Raten werden mithilfe des Differenzbetrags zwischen monatlichen Ein- und Ausgaben festgesetzt.

Zusammengesetzt ist die Rate jeweils aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Die Höhe der Tilgung beträgt häufig zwischen zwei und drei Prozent der Darlehenssumme. Da die monatlichen Raten gleichbleibend sind, erhöht sich mit zunehmender Rückzahlung der Tilgungsanteil und der Zinsanteil sinkt. So geht die Abzahlung immer schneller voran. Eine übliche Zinsbindung für den Kredit sind meist 10-15 Jahre. Für den gesamten Zeitraum wird ein fester Sollzins vereinbart, jedoch ist zu beachten, dass sich Banken mit zusätzlichen Bereitstellungszinsen absichern. Die Bereitstellungszinsen fallen an, wenn der Kredit nicht innerhalb eines bestimmten berechneten Zeitraums abgerufen wird. Bevor der Kreditvertrag unterschrieben wird, ist deshalb in jedem Fall der bereitstellungszinsfreie Zeitraum zu überprüfen. Die zusätzlich anfallenden Zinsen sollten beim eigenen Finanzierungsplan mit eingerechnet werden.

Fremdzuschüsse: Finanzierungshilfen mit bestimmten Voraussetzungen

Junge Familien mit Kindern erhalten in einigen Bundesländern spezielle Wohnförderungen.

Der Staat und einzelne Kommunen bieten Finanzierungshilfen an, die von verschiedenen Zielgruppen und für eine spezielle Bauausrichtung, die Extrakosten mit sich bringt, genutzt werden können. Es gibt staatliche Förderungen, die für ein günstigeres Darlehen, finanzielle Zuschüsse für den Bau oder verbilligtes Bauland sorgen. Diese Förderangebote der Bundeländer richten sich oft speziell an einkommensschwache, kinderreiche oder junge Familien.

Für Familien lohnt sich oft auch das staatlich geförderte Riester-Sparen.

Die Länder haben jeweils verschiedene Fördermittel, die sie zur Verfügung stellen. Die Vergabe der Wohnbauförderung ist meist an gewisse Bedingungen geknüpft. Unter anderem an folgende:

bestimmte Einkommensgrenzen

Eine festgelegte Summe für ein mindestens einzubringendes Eigenkapital. Je nach Bundesland liegt der Eigenanteil zwischen 15 und 25 Prozent. Als Eigenkapital werden oft auch Sachleistungen (z.B. eigens zur Verfügung gestelltes Baumaterial) oder Eigenleistungen (z.B. die Mitarbeit auf der Baustelle) angerechnet.

Förderungen, die nur an Familien mit Kindern oder Haushalte mit schwerbehinderten Personen vergeben werden.

Wer auf die Förderprogramme der Länder zurückgreifen möchte, muss frühzeitig einen Antrag stellen. Ein Rechtsanspruch auf Fördergelder besteht jedoch nicht. Zuschüsse werden vom Staat pro Jahr in einem Topf zur Verfügung gestellt. Ist dieser aufgebraucht, kann auch auf kein Fördergeld mehr zurückgegriffen werden.

Im Unterschied zu den Fördermitteln der Länder können die Zuschüsse der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau von allen Menschen, die einen Hausbau oder die Modernisierung einer Immobilie planen, genutzt werden. Also unabhängig von Familienstand oder Einkommensgrenze kann auf die Fördermittel zurückgegriffen werden. Gefördert werden unter anderem Kauf und Bau einer selbstgenutzten Immobilie mit bis zu 50.000 Euro.

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