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Erschließungskosten

Echte Sparleistung bei Erschließungskosten

Manchmal will das Finanzamt einfach zu viel. So geschehen in einem Fall, den der Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen II R 31/02 entschied. Ein Immobilienkäufer hatte zwei noch nicht erschlossene Grundstücke erworben und mit dem Verkäufer vereinbart, die Verpflichtung aus einem Ablösungsvertrag über zukünftige Erschließungsbeiträge, den dieser mit der Kommune geschlossen hatte, zu übernehmen. Der Fiskus verlangte daraufhin Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises inklusive künftig anfallender Erschließungskosten. Falsch, urteilten die obersten Finanzrichter. Auf die künftigen Erschließungskosten darf das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer kassieren, wenn tatsächlich unerschlossenener Boden den Eigentümer wechselt.

 

 

Erschließungskosten: Mangelhafte Aufklärung

Rund um jeden Grundstückskaufvertrag gibt es eine Menge rechtlicher Fallstricke. Daher haben Notare haben nicht nur die Pflicht, bestimmte Rechtsvorgänge zu beurkunden, sondern müssen auch ungefragt informieren, auf Risiken hinweisen und vor den möglichen Folgen einer rechtlichen Handlung warnen, so die Quintessenz einer Entscheidung des Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt unter dem Aktenzeichen 4 U 70/05. Geklagt hatte ein Grundstückskäufer auf Schadenersatz gegen seinen Notar. Der Fall: Der Grundstückskaufpreis umfasste die Erschließungs- und Anschlusskosten für die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen. Da die Erschließungsmaßnahmen noch im Gange und die Kosten daher noch nicht abgerechnet waren, hatte der Käufer eine ungesicherte Vorleistung erbracht. Als der Verkäufer pleite ging, wurden die Käufer von der Kommune prompt für besagte Erschließung zur Kasse gebeten. Die Richter des Frankfurter OLG entschieden zugunsten der Kläger: Ein Notar verstößt gegen seine Amtspflichten, wenn er es bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags unterlässt, auf die Gefahren einer ungesicherten Vorleistung hinzuweisen. Er muss den Parteien stattdessen Wege aufzuzeigen, wie sie dieses Risiko durch eine andere Vertragsgestaltung vermeiden können.

 

Erschließungskosten: Grundlose Beiträge

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat eine beliebte Praxis von Kommunalverwaltungen, die zu höheren Erschließungskosten für Bauherren geführt hat, untersagt. Beherrscht die Gemeinde eine kommunale Eigengesellschaft, die für die Erschließung von Grundstücken verantwortlich ist, gilt sie nicht als „Dritter“ im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB) und ist somit auch nicht einem privaten Erschließungsunternehmen gleichgestellt. Mit der Folge, dass laut BauGB die Umlage von Erschließungskosten begrenzt ist. Zehn Prozent des Aufwands gehen zu Lasten der Gemeinde, für Spielplätze müssen Anwohner nicht zahlen. Im konkreten Fall muss die beklagte Kommune die Beiträge neu berechnen, und betroffene Grundstückseigentümer dürfen mit einer Teilerstattung ihrer Erschließungskosten rechnen (Az: BVerwG 9 C 8.09)

 

Erschließungskosten: Preiswerterer Anschluss

Für das Legen oder Reparieren eines Hauswasseranschlusses gilt nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) unter den Aktenzeichen V R 61/03 und V R 27/06 der ermäßigte Umsatzsteuersatz. Spätestens seit dem 1. Juli 2009 mussten Wasserversorger, die bis dato den vollen Satz abgerechnet hatten, diese neue Rechtsprechung anwenden. Hauseigentümer sollten darauf achten, dass die Rechnung den richtigen Umsatzsteuersatz ausweist. Werden Hauseigentümern die Kosten per Bescheid auferlegt, lohnt sich ebenfalls eine konkrete Prüfung und im Zweifel ein rechtzeitiger Widerspruch.

 

Erschließungskosten: Zusatznutzen ist Muss

Nicht in jedem Fall darf eine Gemeinde Anwohner für eine zusätzliche Straßenerschließung zur Kasse bitten, so der Tenor einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Az: 6 ZB 07.2050). Im konkreten Fall ging es um „nicht gefangene Hinterliegergrundstücke“. Also Grund und Boden, der nicht ausschließlich über das Vorderliegergrundstück an eine Straße angebunden ist, sondern zudem noch über eine eigene Zufahrt zu mindestens einer weiteren Straße verfügt. Voraussetzung für eine Beitragspflicht sind in diesem Fall besondere Anhaltspunkte dafür, dass die zusätzliche Straße tatsächlich in nennenswertem Umfang genutzt wird, so die Richter.

 

Erschließungskosten: Neue Gemeinderechnung

Für die Berechnung von Erschließungskosten gelten strenge Regeln. Nicht immer halten sich Kommunen daran – zu Lasten betroffener Anwohner. Beteiligt sich eine Kommune beispielsweise nicht – wie gesetzlich vorgeschrieben – an den Kosten für Straßen und Wege, indem eine kommunale Eigengesellschaft die Erschließung übernommen hat oder die Gemeinde fremde Unternehmen einschaltete, aber trotzdem als Bauherr auftrat, muss sie die Beiträge neu berechnen. In diesem Fall können Grundstückseigentümer einen Teil der Zahlungen von ihrer Gemeinde zurückfordern, und zwar bis zu zehn Jahre nach der Zahlung. Das geht aus einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) unter dem Aktenzeichen 9 C 8/09 hervor.