Lebensabschnittsgefährten

BAUSACHVERSTÄNDIGE Baubegleitung ist ein Geschäftsmodell mit überdurchschnittlichen Wachstumschancen – und wachsendem Wettbewerb.

Angeblich verursacht Pfusch am Bau Jahr für Jahr Schäden in Milliardenhöhe. Das betrifft gleichermaßen Gewerbe- und Privatbauten. Die Mängelbeseitigung bringt Ärger und Stress mit Bauträgern und Handwerkern, kostet bisweilen auch viel Geld. Damit es erst gar nicht so weit kommt, bedienen sich Auftraggeber gleichsam ab dem ersten Spatenstich Sachverständiger und anderer Experten. Diese Baubegleitung ist ein Geschäft smodell mit überdurchschnittlichen Wachstumschancen, weil die Nachfrage dynamisch steigt und etwa die Vergabe bestimmter KfW-Fördermittel an die Einschaltung eines sachverständigen Experten geknüpft ist. Ein knappes Dutzend Anbieter teilen derzeit den Markt unter sich auf. Doch der Wettbewerb in diesem lukrativen Geschäft sfeld wird immer härter. Eine aktuelle Umfrage zeigt: Es gibt erhebliche Unterschiede bei Preisen und Leistungen. Manches scheint nicht ganz ausgegoren. Auch bekannte Namen sind dabei. Etwa der TÜV im Norden, im Süden und im Rheinland. Mit von der Partie ist ebenfalls die Dekra, die seit einer kleinen Ewigkeit im Bereich Kfz wohl härteste Konkurrentin des beinahe omnipotenten TÜV. Ihre Dienstleistungen bieten weitere, eher kleine Sachverständigen-Teams an, auf die Bauherren nicht auf Anhieb treff en – eben weil sie noch nicht so bekannt sind wie TÜV und Dekra und/oder noch nicht so lange am Markt.

 

Diese Anbieter forrmieren in der Regel als eingetragene Vereine. Dazu zählen der Verein zur Qualitätscontrolle am Bau (VQC), die Bundesvereinigung der Prüfingenieure für Bautechnik (BVPI), der Verband Privater Bauherren (VPB) und auch der Bauherren-Schutzbund (BSB). Die Rechtsform eines eingetragenen Vereins (e. V.) kann erheblich zum Imagegewinn eines Anbieters beitragen, was – ein gewollter Effekt – positiv abstrahlt auf die Einschätzung potenzieller Auftraggeber im Hinblick auf die Qualität des Dienstleistungsangebots.

Der TÜV zeigte sich wenig professionell

Nebenbei bemerkt: Für seine Besteuerung ist es völlig unerheblich, ob ein Verein eingetragen oder nicht eingetragen ist. Aus dem Schneider sind hier nur jene Vereine, die als gemeinnützig anerkannt wurden und deshalb die strengen steuerrechtlichen Vorgaben beachten, was die Finanzverwaltung im Übrigen regelmäßig prüft. Im Zuge der erwähnten Umfrage erhielten die Gutachter-Vereinigungen elf Fragen mit der Bitte um möglichst zeitnahe Beantwortung. Manche der Angesprochenen, etwa der VQC, antworteten sehr schnell. Andere wiederum ließen sich – leider ohne Zwischenbescheid, wie es im Amtsjargon heißt – recht viel Zeit. Eher bedenklich die Antwort aus der Pressestelle eines der drei angefragten TÜVs. Da hieß es in einer knappen Antwort, dass die „lieben Kollegen“ aus dem Fachbereich es nicht fertig gebracht hätten, die Fragen zu beantworten. „Tut mir Leid, das so sagen zu müssen“, hieß es dazu ziemlich hilfl os in einer Mail. Dabei war keine der elf Fragen kompliziert. Zudem wären die Informationen bei funktionierendem Archiv und aktuellem Stand der EDV recht schnell zu beschaffen gewesen. Denkbar ist allerdings, dass eine off ene Antwort auf die eine oder andere Frage in der Außendarstellung ziemlich heikel gewesen wäre, so dass sich niemand – mögliche Konsequenzen fürchtend – allzu weit aus dem Fenster lehnen wollte. Bei den Fragen ging es im Einzelnen um Folgendes:

Zeitpunkt, seitdem Baubegleitung und Baukontrolle angeboten werden

 

Anzahl der Sachverständigen, die insbesondere im privaten Wohnungsbau aktiv sind

 

Ist die Arbeit über ganz Deutschland erstreckt oder regional begrenzt

 

Anzahl der Bauvorhaben, die in den Jahren 2008, 2009 und 2010 begleitet sowie kontrolliert wurden

 

Einschätzung im Hinblick auf die Entwicklung von Baubegleitung und Baukontrollen in den nächsten Jahren

 

Aussagen zum Angebot eines Blower-Door-Tests, der im Hinblick auf die Dichtigkeitsprüfung und den Energieverbrauch immer wichtiger wird

 

Angebot weiterer Dienstleistungen neben der Baubegleitung und der Baukontrolle

 

Werden die hauseigenen Dienstleistungen auch Baufi rmen und Bauträgern angeboten?

 

Woran lässt sich ein qualifi zierter Bausachverständiger erkennen?

Dass qualitativ hochwertige Baubegleitung und Baukontrolle zunehmend wichtig wird, ist letztlich eine Binsenweisheit. Um zu diesem Ergebnis zu kommen, bedurfte es keiner Umfrage. Das gilt gleichermaßen für den Gewerbeund den privaten Wohnungsbau. Wobei der Gesetzgeber derzeit sein Augenmerk hauptsächlich auf den privaten Sektor mit Ein- und Zweifamilienhäusern legt, was nicht zuletzt durch die Fördermodalitäten der staatlichen KfW-Bank dokumentiert wird. Bei der energetischen Sanierung zum KfW-Effizienzhaus beispielsweise übernimmt die Staatsbank 50 Prozent der Kosten für Baubegleitung, maximal 2.000 Euro. Just seit 1. März 2011 fördert die KfW auch die Baubegleitung von Einzelmaßnahmen, was zuvor nicht möglich war. Die Umfrage vermittelt einen Überblick über das jeweilige Angebot und Preis-Leistungs-Verhältnis. Wobei große Sachverständigen-Vereinigungen und bekannte Namen nicht unbedingt Rückschlüsse auf die Qualität zulassen. Zumindest von der Papierform her, also auf Grundlage der eigenen Angaben, bieten kleinere Kontrolleure und Begleiter zumindest quantitativ mehr als die große Konkurrenz. Ob dies auch in qualitativer Hinsicht gilt, wissen Auftraggeber in der Regel erst nach getaner Arbeit oder aufgrund von Empfehlungen beziehungsweise Mund-zu-Mund-Propaganda. Die Ergebnisse der Umfrage, die Preise und was dafür bei den elf Sachverständigen-Organisationen geboten wird, können Sie aus einer Übersicht entnehmen.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick

Größe und Bekanntheit lassen nicht zwangsläufig Rückschlüsse auf die Qualität des Dienstleistungsangebots zu. So lautet das wohl wichtigste Ergebnis der Umfrage unter elf Sachverständigen-Vereinigungen, die professionelle Baubegleitung und Baukontrolle anbieten. Insbesondere kleinere, noch recht junge Expertenteams wie der „Verein zur Qualitätscontrolle am Bau“ (VQC) zeigen ein durchaus attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Details:

Jung und alt. Bereits seit dem Jahr 1976 bietet der „Verband Privater Bauherren e. V.“ Baubegleitung und Baukontrolle an. In dieser Hinsicht ist der VPB somit die Dienstälteste der elf befragten Sachverständigen-Vereinigungen. Die TÜV sind seit rund 20 Jahren im Markt. Die DEKRA seit dem Jahr 2000. Mit der jüngste Anbieter ist der „Verein zur Qualitätscontrolle am Bau e. V.“, der im Januar 2005 in der Humboldt-Universität Berlin gegründet wurde.

Auftragsvolumina in den vergangenen Jahren. Mit präzisen Zahlen taten sich viele der Befragten sehr schwer. Dabei war die ganze Sache denkbar einfach. Denn abgefragt wurde, bei wie vielen Objekten die Sachverständigen in den Jahren 2008, 2009 und 2010 Baubegleitung  und -kontrolle durchgeführt haben. Die Antwort des TÜV Süd: „Dazu können wir leider keine Aussage machen, weil diese Auswertung in unserer Datenbank nicht vorgesehen ist. Die Zuordnung müsste manuell erfolgen, und dafür ist der Aufwand zu groß.“ Erstaunlich in Zeiten von Excel-Tabellen.

Der Bauherren-Schutzbund e. V. hat seit seinem Bestehen nach eigenen Angaben mehr als 10.000 Bauvorhaben (Alt- und Neubau) betreut. Der Bundesverband Verbraucherzentralen hingegen führt über die Anzahl keine Statistiken – vielleicht auch, weil Baubegleitung allein von den Verbraucherzentralen in Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Thüringen angeboten wird. Die DEKRA hat, so ihre eigenen Aussagen, in den Jahren 2008 bis 2010 rund 13.000 Aufträge abgewickelt. Der Verband Privater Bauherren gibt „im Schnitt 7.000 Neubauten“ an für die Jahre 2008 bis 2010.

Präzise war die Antwort im Hinblick auf das Auftrags- und Abwicklungsvolumen des „Vereins zur Qualitätscontrolle am Bau e. V.“. So habe es in den Jahren 2007 bis 2010 knapp 12.000 Baustellenbesuche gegeben. Dieser Wert habe beinahe 5.000 Bauvorhaben, sprich: Einzelmaßnahmen, entsprochen. Diese Differenzierung spricht für den Branchenjüngsten, weil man offenbar keine nach oben geschönten Angaben machen möchte ausschließlich auf Grundlage der Baustellenbesuche. Von denen kann es ja, abhängig vom Umfang des Auftrags, je Bauvorhaben durchaus drei bis fünf geben.

Preise/Honorare. Auch hier taten sich viele der Befragten schwer mit präzisen Angaben. Insbesondere im privaten Wohnungsbau und bei Einzel-Bauherren als Auftraggeber ist die Preisspanne bei den elf Sachverständigen-Vereinigungen sehr groß. Manche rechnen pauschal ab, manche auf Stundenbasis. Andere bieten ein preiswertes Einsteigerpaket, welches allerdings nur wenige Dienstleistungen enthält und in fast jedem Fall deutlich erweitert werden muss, falls denn etwas mehr Arbeit verlangt wird. Was wiederum teuer werden kann. Ein Marketingtrick, der seit Jahrzehnten von den Autobauern bekannt ist. Die verdienen wohl das meiste Geld mit Extras/Sonderausstattungen.

Bestes Beispiel ist der so genannte Blower-Door-Test. Nicht jeder der elf befragten Gutachter-Vereinigungen bietet einen Check, ob die Immobilie nun eine Energieschleuder ist oder nicht, an. Und wer sie anbietet, lässt sich diesen zunehmend wichtigen Test teuer bezahlen. Bisweilen mit mehr als 600 Euro. Rühmliche Ausnahme ist auch hier der „Verein zur Qualitätscontrolle am Bau e. V.“, der den Blower-Door-Test obligatorisch durchführt bei ausnahmslos jedem Bauvorhaben. Überdies ist dieser Test im Pauschalpreis enthalten. So beträgt das Honorar bei einem privaten Bauvorhaben pauschal 2.200 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Ist ein Bauträger Auftraggeber, gibt’s einen erheblichen Nachlass. Somit ist der Blower-Door-Test beim VQC das Alleinstellungsmerkmal im Wettbewerbsvergleich. Sowohl in punkto Selbstverständlichkeit dieses Prüfangebots als auch der Kosten, die nicht obendrauf kommen, sondern durch das Pauschalhonorar abgedeckt sind.

Alleinstellungsmerkmal des VQC scheint auch, dass dessen Gutachter ihre wichtigste Aufgabe im Vermeiden von Bau- und Verarbeitungsmängeln sehen. Durch den vergleichsweise frühen Einstieg ins Bauvorhaben soll die oft teure und mit viel Ärger und nervlicher Belastung verbundene Beseitigung von Pfusch am Bau wenn nicht völlig vermieden, so doch so weit wie möglich verringert werden.

Die Wertung

Durchaus gut und etwas besser


Vermutlich sind sämtliche Gutachter-Vereinigungen grundsätzlich ihr Geld wert. Nicht beurteilen lässt sich dies allerdings beim TÜV Rheinland, wo niemand sich in der Lage sah, die vergleichsweise einfachen Fragen zu beantworten – weder fristgerecht noch überhaupt.

Gleichwohl stellt sich für potenzielle Auftraggeber – ob nun private Bauherren oder Bauträger als quasi-institutionell – die Frage nach dem Preis-Leistungs-Verhältnis. Heißt: Muss das alles sein, was ein eher teurer Dienstleister anbietet? Oder ist auch einiges verzichtbar, so dass ein deutlich abgespeckter, dafür aber erkennbar preiswerterer Kontrollumfang auch reicht.

Vorsicht ist geboten bei einem komplexen Leistungskatalog, der an die Speisekarte eines China-Restaurants erinnert. Die Möglichkeit des Zubuchens einzelner Arbeiten, die selbstverständlich einzeln honoriert werden, könnte auch Geldschneiderei sein. Hier gilt: Das Einfachste und Klarste ist oft auch das Beste.

Nicht zuletzt berücksichtigen sollte der potenzielle Auftraggeber, seit wie vielen Jahren die Gutachter-Organisation bereits tätig ist und welches Renommee sie hat. Größe und Marktpräsenz können, aber müssen nicht zwangsläufig Indikatoren für eine qualitativ hochwertige und zugleich preiswürdige Dienstleistung sein.

Unter Abwägung aller Kriterien scheinen folgende Gutachter-Vereinigungen empfehlenswert: Verband Privater Bauherren, Bauherren-Schutzbund, TÜV sowie der Verein zur Qualitätscontrolle am Bau. Eine Einschätzung ohne jegliche Gewähr und Garantie, wie sich versteht. Denn es soll auch Sachverständige geben, die den Pfusch am Bau entweder nicht erkennen oder gar noch verschlimmern. Das wiederum wissen Bauherren und Bauträger leider oft erst hinterher.

Die Adressaten

Folgende Gutachter-Vereinigungen wurden in der Studie/Umfrage berücksichtigt (in alphabetischer Reihenfolge):

 

Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) www.bsb-ev.de

Bundesverband Verbraucherzentralen www.vzbv.de

Bundesvereinigung der Prüfingenieure für Bautechnik e. V. (BVPI)  www.bvpi.de

DEKRA www.dekra.de

Schutzbund bauen, kaufen, sanieren, verwalten (BKSV) www.schutzbund-bksv.de

TÜV Nord www.tuev-nord.de

TÜV Rheinland www.tuv.com

TÜV Süd www.tuev-sued.de

Verband Privater Bauherren e. V. (VPB) www.vpb.de

Verband Privater Bauherren e. V. (VPB) www.vpb.de

Wohnen im Eigentum e. V. www.wohnen-im-eigentum.de

Verein zur Qualitätscontrolle am Bau e. V. (VQC) www.vqc.de

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